È necessario un aggiornamento degli interventi rientranti nell’attività edilizia libera, dopo la pubblicazione della legge n. 142 del 22 settembre 2022 (Aiuti bis), riguardante norme di semplificazione in materia di installazione di VETRATE PANORAMICHE AMOVIBILI (VEPA), che regolamenta una materia molto discussa, dove i Comuni andavano in ordine sparso e la stessa giurisprudenza, al riguardo, parlava con voce dissonante.

Normativa: (Al riguardo si veda anche quella delle regioni e dei comuni).

• Art. 6 c. 1 lettera b/bis DPR n. 380/01, (con le modifiche dell’art. 33 quater della legge n. 142/2022 di conversione del Decreto-legge: “Aiuti bis”, n. 115/22)

INSTALLAZIONE DI VETRATE PANORAMICHE AMOVIBILI
(Art. 6 c. lettera b/bis DPR n. 380/01)

“Gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette “VEPA”, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.

Tali strutture devono favorire una naturale micro-aerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

Cos’è la “VEPA”

Trattasi di un impianto rientrante nei sistemi scorrevoli, normalmente ad ante, a soffietto, a libro e simili. comandato a mano o tramite meccanismo automatico, composto da pannelli trasparenti, che racchiudono lo spazio esistente nei balconi, nelle logge e si possono aggiungere anche le verande.

Trattasi di nuovi manufatti di minimo impatto composti da antine di vetro paravento, scorrevoli, impacchettabili a scomparsa e amovibili impiegati da numerosi architetti importanti che li hanno definiti sistemi intelligenti tra i più innovativi e funzionali.”

Come deve essere la “VEPA”

Dovrà essere amovibile e non stabilmente ancorata in modo permanente con le parti sottostanti fisse e con eventuali aperture a finestra.

L’espressione “amovibile” non significa però non rendere stabile e in sicurezza tale impianto, con un sistema tecnico di scorrimento e di costruzione che possa sopportare, dal punto di vista tecnico, eventi climatici di particolare gravità, (stravento, grandine, ecc.).

Caratteristiche della “VEPA” – Materiale – Colore”

La “VEPA” deve essere costruita con materiale chiaro.

Si ritiene sia consentito, oltre al vetro temperato, anche l’utilizzo di plastica colorata, l’unica condizione richiesta è che comunque sia trasparente.

Qualsiasi schermatura o utilizzo di impianti e pannelli che non consentono di vedere, non rientrano in questa disciplina e sono soggetti a titolo abilitante, (es.: pannelli di alluminio).

Luoghi dove è possibile collocare la “VEPA”

La normativa prevede la possibilità di collocare la vetrata esclusivamente nei balconi aggettanti, attenzione con copertura e nelle logge, comprese le verande.

Nei balconi posti all’ultimo piano del fabbricato, sprovvisti proprio di copertura, non è possibile procedere all’installazione in parola, se non previa costruzione di una protezione dei medesimi.

Nel qual caso la copertura stessa non è più un intervento libero, ma soggetto a titolo abilitativo (CILA).

Luoghi dove NON è possibile collocare la “VEPA”

La nuova disciplina, come attività edilizia libera, non consente (ovvero per meglio dire non ha previsto) di collocare la “VEPA” nei portici, porticati, tettoie, pensiline, terrazze, ecc., come attività edilizia libera.

Anche in questa evenienza è possibile l’installazione, se conforme agli strumenti urbanistici, ma con titolo abilitante (CILA).

Non è però così pacifico escludere i posti sopra citati perché da tempo una parte della giurisprudenza catalogava già le chiusure temporanee non fissate saldamente tra gli interventi liberi non soggetti a titolo abilitativo, come nel caso di impianti ad ante a soffietto scorrevoli su guide impachettabili, per la protezione delle verande stesse e dei pubblici esercizi in particolare, al piano terra.

Limitazioni alla “VEPA” – Modifica al volume e superficie utile

L’istallazione non deve configurare uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione del volume e della superficie utile quindi complessiva dell’unità immobiliare.

Nella sostanza non è consentito la creazione di una nuova stanza.

La modifica di tali parametri edilizi, senza titolo abilitativo, è penalmente rilevante.

Limitazioni alla “VEPA” – Cambio di destinazione d’uso

L’istallazione non deve comportare il mutamento della destinazione d’uso del balcone, loggia o veranda, da superficie accessoria appunto a superficie utile, come nel caso della creazione di un nuovo locale da adibire permanentemente al servizio abitativo della stessa unità immobiliare.

Tale diverso utilizzo dello spazio in parola, senza titolo abilitativo, come sopra accennato, costituisce anche in questo caso, reato edilizio.

Limitazioni alla “VEPA” – Modifica al prospetto ed alla sagoma

La “VEPA” deve avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche”.

Sta a significare che deve seguire i profili esistenti e non sconfinare, con modificazioni del disegno della facciata e con elementi che non riguardano il prospetto e la sagoma del fabbricato.

La modifica rilevante di quest’ultimi parametri, senza titolo abilitativo costituisce reato edilizio.

La “VEPA” nel centro storico

Nella zona “A” individuata dagli strumenti urbanistici, indicante l’area rientrante nel centro storico, è possibile procedere alla collocazione della “VEPA” a condizione che sia consentita, ovvero non sia vietata, dalla citata regolamentazione comunale.

In caso contrario l’eventuale installazione costituisce anche in questo caso reato edilizio.

La “VEPA” in immobile con vincoli paesaggistici

La chiusura di balconi aggettanti, logge, verande, in immobili posti in area protetta dal punto di vista paesaggistico, è sempre un intervento libero, ma abbisogna per la realizzazione, dell’autorizzazione semplificata espressamente prevista per tali impianti.

Se l’intervento viene effettuato su immobile con vincolo culturale è necessaria l’autorizzazione ordinaria.

L’installazione in assenza di tali atti, da parte dell’Autorità titolare del vincolo, costituisce reato.

La “VEPA” e la sicurezza dell’impianto

L’installazione dovrà avvenire nel rispetto delle norme sulla sicurezza, seconda la specifica normative delle tecniche di costruzione, in grado di sopportare eventi climatici avversi anche di estrema gravità.

La “VEPA” e le altre normative

L’attività edilizia libera riguardante la “VEPA”, ove eseguita in difformità o in contrasto alle leggi di settore comporta l’applicazione del sistema sanzionatorio previsto dalla stessa normativa specifica. (Es. vincoli, sicurezza, ecc.).

La “VEPA” e l’aggiornamento catastale

Per quanto riguarda la comunicazione al catasto della “VEPA”, dato il carattere della temporaneità, occasionalità, della chiusura delle citate parti dell’edificio per la protezione dagli agenti atmosferici, si ritiene non sia necessaria, trattandosi di impianto mobile facilmente rimovibile, che non modifica in modo significativo i parametri edilizi.

Cosa diversa, invece, dal realizzare un ambiente chiuso in modo permanente che comporta una variazione della consistenza originaria dell’unità immobiliare.

In questa evenienza la variazione deve essere obbligatoriamente dichiarata entro 30 giorni dalla sua ultimazione, con regolare titolo abilitante e progetto planimetrico.

La “VEPA” ed il cartello di cantiere:

L’attività edilizia libera prevista dalla normativa, anche comunale, non comporta normalmente l’obbligo dell’esposizione del cartello di cantiere.

Peraltro, il comune può prevederla con norma specifica nel regolamento edilizio o con altro atto, indicando altresì anche la sanzione in caso d’inosservanza.

La “VEPA” in un condominio

In questo caso è richiesto il rispetto del regolamento condominiale.

Infatti, un intervento di chiusura di un balcone, con un impianto mobile che riguarda l’intera facciata dell’edificio coinvolge tutti i condomini che vi abitano, con probabili possibilità di contestazioni riguardanti il “decoro architettonico”, circa il materiale usato e l’impatto visivo.

Rimane ferma però la condizione che tale protezione rientra nella attività edilizia libera, dove non sono necessari titoli abilitanti.

La questione, insomma, si pone in termine di rapporti esclusivamente fra privati, che fanno salvi e riservati eventuali diritti di terzi.

Un’ultima annotazione, la chiusura del balcone temporanea non può considerarsi una innovazione di vasta portata tale da alterare i rapporti millesimali del condominio.

La “VEPA” e i lavori di economia

Non vi sono elementi ostativi (salvo normativa regionale e comunale) all’installazione della “VEPA” da parte della persona interessata, direttamente senza rivolgersi a un’impresa specializzata regolarmente registrata. Tali opere però possono essere realizzate nel rispetto delle norme in materia di sicurezza e delle altre relative all’attività edilizia.

Sono da considerare di lievi entità, per esempio, le opere che:

• Non abbisognano di ponteggio.
• Non abbisognano di gru.
• Riguardano interventi realizzabili in assoluta sicurezza.