Con sentenza 8072/2024 dell’8 ottobre, il Consiglio di Stato ha fornito interessanti chiarimenti sulle differenze che intercorrono, in edilizia, tra varianti essenziali e non essenziali, anche in considerazione delle ultime novità apportate in materia dall’art.36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024, legge 105/2024).

Variazioni essenziali e non essenziali

Palazzo Spada chiarisce che le variazioni essenziali vengono assoggettate al più severo regime sanzionatorio proprio della totale difformità, mentre quelle non essenziali restano ascritte al vizio della parziale difformità, correlato alle sanzioni stabilite prima dall’art. 12 della legge 47/1985 e, di seguito, dall’art. 34 del Testo Unico Edilizia.

Ancora: ai sensi dell’art. 32 del DPR 380/2001 è configurabile una variante essenziale ogni modifica incompatibile con il disegno globale ispiratore dell’originario progetto edificatorio, tale da comportare il mutamento della destinazione d’uso implicante alterazione degli standard, l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi, il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito e la violazione delle norme vigenti in materia antisismica.

La nozione in esame non ricomprende, invece, le modifiche incidenti sulle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Difformità totali e parziali

Ai sensi degli artt. 31 e 32 TUE, si è in presenza di difformità totali del manufatto o variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, allorché i lavori riguardino un’opera ‘diversa’ da quella prevista dall’atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione, mentre si configura la difformità parziale quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera.

Le difformità eccedenti la soglia del 2%, ancorché risalenti nel tempo, restano variazioni non essenziali, che integrano una parziale difformità.

Varianti in senso stretto al PdC e variazioni essenziali: le differenze

Il Consiglio di Stato chiude sottolineando che:

• le varianti in senso stretto al permesso di costruire e cioè le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare e accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso a costruire;
• le variazioni “essenziali”, giacché caratterizzate da incompatibilità con il progetto edificatorio originario in base ai parametri ricavabili, in via esemplificativa, dall’art. 32 TUE, sono soggette al rilascio di un permesso a costruire del tutto nuovo e autonomo rispetto a quello originario.