La Cassazione definisce le varianti leggere ed essenziali ed i relativi titoli edilizi necessari. Viene inoltre delineato il campo di applicazione della cessione di cubature

Con la sentenza n. 34138/2018 la Corte di Cassazione chiarisce le differenze tra “varianti leggere” e “varianti essenziali”, evidenziando quali sono i titoli abilitativi necessari per ciascuna di esse e quando si corre il rischio di opere abusive. Viene, inoltre, delineato l’ambito di applicazione della cessione di cubature tra due particelle.

I fatti in breve

Il Tribunale di Lecce nel 2016 dichiarava colpevoli:

• i proprietari/committenti
• il progettista/direttore dei lavori
• il Responsabile del Servizio Urbanistica del Comune

per aver realizzato due unità immobiliari in area agricola (il primo adibito a civile abitazione e costituito da tre livelli ed il secondo costituito da un unico vano a doppia volta), in assenza di idoneo titolo abilitativo, dovendosi ritenere il permesso di costruire e la successiva variante rilasciati in assoluto contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti.

I titoli abilitativi riguardavano inoltre un “accorpamento” realizzato in assenza dei necessari presupposti, poiché interessante particelle non contigue o significativamente vicine ed essendo comunque realizzati in totale difformità dai permessi poiché rappresentativi di immobili con destinazione residenziale. Era accertata, in aggiunta, la realizzazione di un ulteriore fabbricato della superficie di 42 m2 non previsto in progetto.

Gli imputati venivano condannati ciascuno alla pena di mesi nove di arresto ed euro 35.000,00 di ammenda; ulteriori condanne di interdizione venivano inflitte al RUP ed al tecnico (rispettivamente condanna di interdizione dai pubblici uffici e dalla professione di geometra); veniva, inoltre, accertata la falsità del permesso di costruire e del permesso in variante.

Con sentenza del 2017 la Corte di appello di Lecce, in riforma della predetta sentenza del Tribunale di Lecce, riduceva la pena inflitte agli imputati a sei mesi di arresto ed euro 20.000,00 di ammenda ciascuno.

Avverso tale sentenza tutti gli imputati proponevano ricorso in Cassazione, argomentando principalmente che le difformità contestate costituivano opere in variante rispetto ai permessi di costruire.

Cessione di Cubatura

La Cassazione precisa prima di tutto la definizione di “cessione di cubatura“, prevista dal 5 comma 3 del dl n. 70/2011:

è un istituto di fonte negoziale, la cui legittimità è stata ripetutamente avallata in sede giurisprudenziale (per tutte si richiama Consiglio di Stato, Sezione V, 28 giugno 2000, n. 3636), in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione” della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto

Viene precisato che tale meccanismo, onde evitare la facile elusione dei vincoli posti alla realizzazione di manufatti edili in funzione della corretta gestione del territorio, è soggetto a determinate condizioni delle quali le principali sono costituite:

• dall’essere i terreni in questione se non precisa mente contermini, quanto meno dotati del requisito della reciproca prossimità
• dall’essere i medesimi caratterizzati sia dalla omogeneità urbanistica, avere cioè tutti la stessa destinazione e lo stesso indice di fabbricabilità originario

Si è rimarcato che si potrebbe verificare, laddove si ritenesse legittima la cessione di cubature fra terreni fra loro distanti, la realizzazione di una situazione di “affollamento edilizio” in determinate zone (quelle ove sono ubicati i fondi cessionari) e di carenza in altre (ove sono situate i terreni cedenti), con evidente pregiudizio per l’attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici, pregiudizio ancora più evidente se fosse consentita la “cessione di cubatura” fra terreni aventi diversa destinazione urbanistica ovvero diverso indice di edificabilità.

Nel caso esaminato era rilevata la illegittimità della cessione di cubatura fra terreni caratterizzati da indici di fabbricabilità fra loro diversi e l’abusività dell’utilizzo di tale strumento negoziale in quanto grossolanamente volto alla elusione dei principi e delle regole in materia di pianificazione edilizia, abusività ritenuta poi ridondante in senso negativo sulla legittimità dei permessi a costruire rilasciati.

Varianti: in corso d’opera, leggere, sostanziali

La Cassazione ricorda che secondo la consolidata giurisprudenza la nozione di “variante” deve ricollegarsi a modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto all’originario progetto e che gli elementi da prendere in considerazione, al fine di discriminare un nuovo permesso di costruire dalla variante ad altro preesistente, riguardano:

• la superficie coperta
• il perimetro
• la volumetria
• le distanze dalle proprietà viciniori
• le caratteristiche funzionali e strutturali, interne ed esterne, del fabbricato

Il nuovo provvedimento (da rilasciarsi con il medesimo procedimento previsto per il rilascio del permesso di costruire) rimane in posizione di sostanziale collegamento con quello originario con un rapporto di complementarietà e di accessorietà.

Viene affermato che costituisce “variante essenziale” ogni variante incompatibile con il disegno globale ispiratore del progetto edificatorio originario, sia sotto l’aspetto qualitativo che sotto l’aspetto quantitativo.

La definizione è quella contenuta  dal DPR n. 380 del 2001, art. 32. che chiarisce che tale variante essenziale si ha quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

1. mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli Standards previsti dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444
2. aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio, da valutare in relazione al progetto approvato
3.  modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza
4. mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito
5. violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali

Ne deriva che sono considerate “varianti leggere o minori in corso d’opera“come previsto dal DPR n. 380/2001, art. 22, comma 2, e quindi sottoposte a SCIA, le varianti a permessi di costruire che:

• non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie
• non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia
• non alterano la sagoma dell’edificio
• non violano le prescrizioni eventualmente contenute nel permesso di costruire

Nella fattispecie in esame, le difformità riscontrate non potevano rientrare nella previsione del DPR n. 380/2001, art. 22, comma 2., avendo avuto incidenza sulla destinazione d’uso della parte di immobile interessata e comportato la realizzazione di un ulteriore fabbricato non previsto in progetto e totalmente difforme, per caratteristiche costruttive, forme e dimensione e per collocazione plano volumetrica, rispetto a quello assentito, quindi variazioni essenziali necessitanti di nuovo permesso di costruire con conseguente integrazione del reato di esecuzione dei lavori in totale difformità dal permesso di costruire.

I ricorsi sono quindi stati rigettati.