Dal Notariato le nuove regole in materia di agibilità, l’incidenza della mancanza di agibilità sulla circolazione immobiliare, il ruolo del notaio.

Lo studio n. 83-2018/P del Consiglio Nazionale del Notariato chiarisce come incida l’assenza del certificato di agibilità sulla validità degli atti di compravendita.

Il documento sottolinea, prima di tutto, che nel settore urbanistico dal 2009 al 2016 in Italia ci sono state 133 riforme, di cui 77 sul Testo Unico per l’Edilizia (dpr n. 380/2001).

In particolare, la disciplina dell’agibilità è stata modificata dal dlgs n. 222/2016, intervenuto in modo radicale sull’art. 24 del TUE, che è stato profondamente innovato nel suo contenuto.

Lo studio del Notariato

Nello studio del Notariato viene trattato il tema dell’agibilità degli immobili, distinguendo l’incommerciabilità giuridica e quella economica, laddove la mancanza di agibilità (da distinguere la mancanza del documento da quella delle condizioni effettive di utilizzo) può portare solo alla incommerciabilità economica.

Ecco, in sintesi, le questioni affrontate nel documento:

• le nuove regole in materia di agibilità;
• l’incidenza della mancanza di agibilità sulla circolazione immobiliare;
• il ruolo del notaio.

In particolare, viene chiarito che la segnalazione certificata quale strumento tecnico per l’agibilità va richiesta per i seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, corredata dalla documentazione esattamente prevista dalla norma, con la previsione in ipotesi di inottemperanza di una specifica sanzione amministrativa.

Tuttavia, in caso di assenza del certificato di agibilità per il trasferimento di un immobile, il notaio non può rifiutarsi di stipulare l’atto, ma tale mancanza va precisata mediante l’introduzione nel contratto di apposite regole convenzionali.

In buona sostanza, il notaio dovrà fornire una corretta informazione nei confronti della parte acquirente circa la mancanza del certificato di agibilità, al fine di garantire che quest’ultima sia consapevole delle conseguenze e dei rischi derivanti dall’acquisto di un manufatto privo dell’elemento dell’agibilità.

Si deduce, quindi, che l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio ma, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide sulla sua commerciabilità economica, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano della risolubilità del contratto.

In conclusione, lo studio ribadisce che è possibile trasferire un immobile in assenza del certificato di agibilità ma è necessario informare l’acquirente, altrimenti si rischia la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno: l’atto non è nullo in sé, ma ci possono essere gravi conseguenze.

Il notaio non ha obblighi di verifica in concreto dell’agibilità, essendo il suo compito limitato al ricevimento della dichiarazione da parte del venditore.