Ci sono dei casi in cui la trasformazione di un sottotetto da non abitabile ad abitabile configura abuso edilizio, in mancanza di adeguato titolo abilitativo, in quanto è urbanisticamente rilevante.

Nella sentenza 448/2025 del Consiglio di Stato, si tratta proprio un caso del genere, relativo al ricorso per l’annullamento di un’ordinanza di demolizione relativa a presunti abusi edilizi – eseguiti senza permesso di costruire – tra i quali la trasformazione di un sottotetto con impianti e divisioni interne.

Trasformazione del sottotetto: bisogna considerare diversi aspetti

Il ricorrente sosteneva che il sottotetto non potesse essere considerato volume urbanisticamente rilevante, poiché aveva un’altezza media netta inferiore a 2,20 metri, e quindi non avrebbe dovuto essere computato ai fini volumetrici.

Il Consiglio di Stato, al di là del discorso dimensionale, evidenzia un assetto dell’intervento volto a trasformare l’originario progettato sottotetto in una unità immobiliare «composta da due ampi vani, un ripostiglio e un vano WC […] con variazioni prospettiche e volumetriche dell’immobile», con la conseguenza di porre il medesimo intervento di fuori del campo di applicazione dell’art. 28 del regolamento edilizio il quale si occupa dei «sottotetti non abitabili», quale quello di specie correttamente è stato considerato non essere, al di là delle sue connotazioni dimensionali.

La configurazione descritta e la presenza della scala interna di collegamento tra il vano e il piano sottostante non potevano che condurre il Comune all’attribuzione della connotazione di sottotetto abitabile.

Infatti:

• non basta il parametro dell’altezza per escludere l’abitabilità o la rilevanza urbanistica del sottotetto;
• il sottotetto in questione era stato trasformato in una vera e propria unità immobiliare, con la creazione di due ampi vani, un ripostiglio e un bagno (WC), superando la funzione accessoria tipica di uno spazio non abitabile (come deposito o soffitta);
• la presenza di una scala interna collegata al piano sottostante e la suddivisione in ambienti funzionali hanno reso evidente la volontà di utilizzarlo come spazio abitabile.

Cosa prevede il regolamento comunale?

L’art.28 del Regolamento comunale, peraltro, dispone che:

• i sottotetti non abitabili non vengono conteggiati nel volume se hanno un’altezza media netta inferiore a 2,20 metri e sono destinati a deposito, stenditoio, magazzino o servizi tecnici/accessori;
• tuttavia, se lo spazio viene trasformato in modo da poter essere usato come abitazione o ufficio, perde il carattere di sottotetto non abitabile e diventa volume urbanisticamente rilevante.

La decisione finale: sottotetto abitabile

In definitiva, questa ‘trasformazione’ è abusiva senza permesso di costruire: le modifiche strutturali apportate (bagno, ripostiglio, divisione in più vani) rendono il sottotetto assimilabile a un locale abitabile, anche se l’altezza media è inferiore al limite.

Il Comune ha correttamente ordinando la demolizione, non potendo limitarsi a un semplice ordine di sgombero.