Il Consiglio di Stato fornisce nuovi chiarimenti in merito ai requisiti che deve avere un soppalco affinché  non sia necessario il permesso di costruire per la sua realizzazione

Con la sentenza n. 4166/2018 il Consiglio di Stato chiarisce quando per  la realizzazione di un soppalco, non è obbligatorio il rilascio di un permesso di costruire; solo in caso di ambienti non “abitabili”: poco illuminati, bassi, difficilmente accessibili.

I fatti in  breve

Nel 1994 viene effettuato dai tecnici comunali un sopralluogo in una casa di alto valore storico intestata a una società, durante il quale è emersa la realizzazione di opere edilizie in difformità dai titoli edilizi abilitativi.

Per regolarizzare la propria posizione, la società ha presentato istanza di concessione in sanatoria per la realizzazione di un soppalco ed il cambio di destinazione d’uso con opere.

Il Comune nel 1996 ha respinto l’istanza poiché l’intervento prevedeva:

• la sanatoria per la realizzazione di un soppalco, non ammessa dalla variante in quanto, configurandosi come aumento di superficie utile, eccedeva i limiti del restauro imposti
• la sanatoria per il cambio di destinazione d’uso da residenza ad ufficio nell’unita immobiliare sita al primo piano, essa risultava in contrasto con l’art.16 della variante di cui sopra, il quale recitava: “sono ammesse nuove destinazioni d’uso non abitative esclusivamente ai piani terreno”.

La società ha impugnato detto provvedimento davanti il Tar Veneto che, con sentenza del 2012, ha rigettato il ricorso.

Viene quindi presentato ricorso al Consiglio di Stato poiché secondo l’appellante:

• il Tar sostiene che “in conseguenza della locazione dell’appartamento venivano realizzati alcuni interventi tra i quali un soppalco e ciò unitamente al mutamento di destinazione d’uso“, mentre dai documenti agli atti risulta che tutte le opere erano state fatte ai fini della locazione ad una famiglia, non del cambiamento della destinazione d’uso da residenza ad ufficio;
• non sarebbe corretta l’affermazione del Tar dove sosteneva che, all’atto del sopralluogo, i tecnici comunali riscontravano come abuso la realizzazione del soppalco, mentre, in realtà, avrebbero indicato solo il cambio di destinazione d’uso;
• la decisione del comune nel punto in cui afferma che la realizzazione di un soppalco è motivo sufficiente per rientrare nella categoria delle ristrutturazioni edilizie, perché vi è un aumento di superficie. Infatti secondo la società, il soppalco non sarebbe utilizzabile come luogo di soggiorno, non avendone le caratteristiche necessarie, pertanto, la sua realizzazione non sarebbe riconducibile al concetto di ristrutturazione.

Il Consiglio di Stato rigetta il ricorso e precisa che:

• le considerazioni dell’appellante appaiono, del tutto irrilevanti in merito al cambio di destinazione d’uso, in quanto egli stessa ha riferito che rispetto all’originaria destinazione abitativa, l’unità è stata poi adibita ad ufficio
• risulta irrilevante quanto abbiano constato i tecnici comunale durante il sopralluogo effettuato dell’immobile, dal momento che la realizzazione del soppalco non è in discussione, ed è la stessa società proprietaria a chiederne la sanatoria
• in generale, deve affermarsi che la realizzazione di un soppalco comporta ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi, e rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina un aumento della superficie utile dell’unità con conseguente aggravio del carico urbanistico (vedi sentenza Cons. di Stato, n. 4468/2014)
• la realizzazione di un soppalco ricade nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali non è richiesto il permesso di costruire, qualora l’opera sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile.

I requisti di un soppalco non soggetto a permesso di costruire

Il Consiglio di Stato sottolinea che non è necessario il permesso di costruire solo nei casi in cui lo spazio realizzato col soppalco :

• consista in un vano chiuso
• sia senza finestre o luci
• sia di altezza interna modesta, non deve avere cioè un’altezza media tale da consentire ad una persona di accedervi comodamente
• sia tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone (vedi sentenza Cons. di Stato, n. 985/2017)
• non deve essere protetto dal vuoto sottostante, così da essere fruito in tutta sicurezza
• non deve essere raggiungibile tramite una scala fissa munita di corrimano

Nel caso di specie, dalle rappresentazioni fotografiche prodotte in causa, si evince che il soppalco in questione, seppur di modeste dimensioni, integra comunque un aumento di superficie fruibile, concretizzando la possibilità di accedervi in sicurezza per lo svolgendo del normale esercizio di calpestio e di posizionamento di carichi variabili.