La sentenza del Consiglio di Stato n.292/2025 chiarisce le differenze tra ristrutturazione edilizia leggera e pesante, evidenziando le implicazioni legali derivanti dalla scelta errata del titolo abilitativo.

Spesso, infatti, si ritiene sufficiente una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), mentre in realtà può essere necessario il permesso di costruire, con il rischio di incorrere in abuso edilizio e conseguente ordinanza di demolizione.

Il caso

Un privato ha contestato i lavori di un vicino, sostenendo che non si trattasse di semplici opere interne, ma di modifiche che includevano:

• cambiamenti alla sagoma dell’edificio;
• incremento volumetrico.

Secondo il ricorrente, tali interventi richiedevano un permesso di costruire e non potevano essere legittimati dalla CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) indicata nel cantiere.

Valutazione degli abusi edilizi

Il Consiglio di Stato ha ribadito che gli abusi edilizi devono essere valutati nel loro insieme. Non è corretto considerare singolarmente ogni intervento, poiché l’impatto complessivo sul territorio emerge solo da una valutazione globale.

Secondo la logica dell’apporccio unitario, quindi, ogni opera deve essere analizzata nel contesto dell’intervento complessivo.

Ristrutturazione leggera e pesante

La ristrutturazione edilizia leggera comprende interventi che modificano parzialmente l’edificio senza alterare la volumetria o la sagoma ed è generalmente assentibile con SCIA.

La ristrutturazione pesante, invece, include opere che comportano significativi cambiamenti, come:

• demolizione e ricostruzione;
• modifiche alla sagoma, volumetria o prospetti;
• incrementi volumetrici;
• cambio di destinazione d’uso in zone tutelate.

In questi casi è richiesto il permesso di costruire.

Secondo la normativa attuale (art. 3, comma 1, lett. d) e art. 10 del Testo Unico Edilizia), la ristrutturazione pesante comprende anche la demolizione e ricostruzione con caratteristiche diverse dall’edificio originario.

La decisione di Palazzo Spada

L’intervento contestato era stato erroneamente qualificato come ristrutturazione leggera, ma in realtà:

• si trova in zona soggetta a vincoli paesaggistici;
• ha comportato un aumento della volumetria;
• ha modificato i prospetti dell’edificio.

Pertanto, il Consiglio di Stato ha stabilito che non è sufficiente la SCIA, in quanto l’intervento richiede un permesso di costruire.