L’indebito frazionamento di un suolo agricolo si configura come lottizzazione abusiva se perde la propria connotazione agricola originaria. Lottizzazione cartolare e sostanziale

Si ha la lottizzazione abusiva anche in caso di terreni coltivati e con alberi da frutto qualora vengono iniziate opere che comportano una trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni, che perdono la propria connotazione agricola originaria.

Questo quanto chiarito in una recente sentenza del Consiglio di Stato  – sentenza del 23 marzo 2018, n.1878 – in materia di lottizzazione abusiva.

Il caso

Il caso in esame riguarda il ricorso presentato dai proprietari di un terreno, risultante da un indebito frazionamento di un suolo agricolo in piccoli lotti successivamente venduti a diversi acquirenti, utilizzato per attività agricole a livello amatoriale.

A seguito della realizzazione di alcuni interventi atti a consentire lo svolgimento dell’attività agricola, quali opere infrastrutturali (una strada di collegamento tra i vati lotti e la rete elettrica) e manufatti residenziali completi di logge e verande, dotati di tutti i confort (cucine e bagni, impianti di adduzione acqua e smaltimento rifiuti, impianti di riscaldamento, condizionamento ed elettrici), il Comune contestava loro una lottizzazione abusiva.

In particolare, il Comune motivava la propria scelta con le seguenti ragioni:

• per aver realizzato intervento di lottizzazione non autorizzata di un terreno agricolo mediante acquisto di porzioni di terreno agricolo all’uopo frazionato, facenti parte di un originario e più grande appezzamento di terreno, in lotti di esigue dimensioni tali da non consentire il permanere di un’effettiva destinazione agricola e dotati di impianti ed elementi tali da determinare il cambiamento urbanistico della zona e snaturare la programmazione e l’uso del territorio
• per aver costruito sui singoli lotti (ad eccezione della particella n. 199, F. 60) manufatti edilizi in assenza di idoneo titolo abitativo)
• per utilizzare con scopi residenziali parte dei manufatti realizzati (particelle n. 200, 201, 202, 203, 217, 218, 219, 220, F. 60) attraverso la realizzazione all’interno di essi di cucine e bagni dotati di impianti di adduzione acqua e smaltimento rifiuti, presenza di impianti di riscaldamento, condizionamento ed elettrici e realizzazione di logge e verande, ecc.

Veniva, pertanto, ordinata la sospensione della lottizzazione a scopo edificatorio e l’immediata interruzione delle opere in corso.

L’ordinanza veniva impugnata dai proprietari dinanzi al Tar per la Toscana.

La sentenza del Tar Toscana

I giudici di primo grado rigettano l’ipotesi della lottizzazione cartolare ma affermano la sussistenza della lottizzazione abusiva sostanziale.

Dall’esame della documentazione in atti, si evidenzia che il suolo non è stato frazionato in lotti (lottizzazione cartolare); al contrario, però, risulta la realizzazione di manufatti ed impianti tecnici con caratteristiche tali da configurare uno sfruttamento a fini residenziali del terreno (lottizzazione abusiva sostanziale).

Brevemente la distinzione tra lottizzazione materiale e cartolare.

Lottizzazione materiale
La lottizzazione abusiva edilizia materiale è un insieme di opere fisiche comportanti la sostituzione funzionale del territorio assieme all’aumento del carico urbanistico; essa non richiede la realizzazione di vere e proprie costruzioni abusive, essendo sufficiente la sussistenza di opere le quali, sebbene nella fase iniziale, denotino che è stato iniziato o è in corso un procedimento di trasformazione urbanistica ed edilizia del terreno, in contrasto con le norme vigenti (Tar Lazio, Latina, Sez. I, 12 ottobre 2011, n. 798).

Lottizzazione cartolare
La lottizzazione abusiva cartolare si verifica per effetto di frazionamenti non autorizzati e vendite di terreni in lotti; essa si configura quando si hanno frazionamenti preordinati in modo non equivoco all’edificazione, anche se lo scopo edificatorio abusivo si realizza mediante successivi atti negoziali traslativi (Cass. Civ. II. n. 15991/2013, Cass. Pen. III n. 24985/2015).

I proprietari ricorrono contro tale decisione al CdS, in quanto, a loro giudizio, non si configura lottizzazione abusiva perché non sarebbe stata effettuata alcuna trasformazione del suolo che avrebbe conservato la propria natura agricola.

Il parere del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato, con la sentenza in esame, conferma quanto stabilito dal Tar Toscana.

Ai sensi dell’art.30, comma 1, del dpr 380/2001 si configura la lottizzazione abusiva materiale (sostanziale) di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportano una trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione.

Nel caso in esame, gli interventi valutati nel loro complesso, avrebbero modificato la destinazione agricola del fondo originario, lasciando presupporre l’intenzione di sfruttarla a fini residenziali, attraverso la realizzazione della strada di collegamento tra i vari lotti e della rete elettrica dell’intero complesso. Inoltre, all’interno di molti lotti, sarebbero state realizzate strutture edilizie non precarie, alcune con caratteristiche simili ad una civile abitazione. Sarebbero stati realizzati, inoltre, anche lavori di sbancamento e livellamento del terreno.

In definitiva, la circostanza che il terreno sia (anche) coltivato ad orto e che vi siano stati piantati degli alberi da frutto appare irrilevante.