Prima casa, immobili di lusso, IVA e imposta di registro: ecco la mappa attuale dopo le novità della legge di stabilità 2016 e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Le imposte sui trasferimenti immobiliari e i benefici relativi alla prima casa sono disciplinati dal dpr 131/1986; la legge di Stabilità 2016 (legge 208/2015) ha introdotto alcune modifiche e le ultime circolari dell’Agenzia delle Entrate hanno chiarito alcuni aspetti più particolari (circolare 12/E/2016, circolare 27/E/2016).

I requisiti per le agevolazioni prima casa

Per fruire delle agevolazioni prima casa ci sono una serie di requisiti da soddisfare:

1. l’immobile non deve essere classificabile come “immobile di lusso”
2. l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto
3. nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare
4. nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa

Relativamente al punto 1., ossia alla classificazione dell’immobile come abitazione di lusso, il dlgs 175/2014 ha introdotto nuove regole, come vedremo di seguito.

Per quanto riguarda invece il punto 4., la legge di Stabilità 2016 ha introdotto una novità sui requisiti, prevedendo che l’agevolazione prima casa possa applicarsi anche agli acquirenti che già posseggono una prima casa, a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.

Come si classificano le abitazione di lusso

Le abitazioni di lusso prima del dlgs 175/2014

In passato venivano considerate abitazioni “di lusso” e quindi non beneficiarie dell’agevolazione prima casa le abitazioni che presentavano alcune caratteristiche definite degli artt. da 1 a 8 del dm agosto 1969:

• 1: le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”
• 2: le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati o approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali
• 3: le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 m³ e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 m³ v.p.p. per ogni 100 m² di superficie asservita ai fabbricati.
• 4: le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 m² di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m²
• 5: le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 m² (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta
• 6: le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 m² (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)
• 7: le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione
• 8: le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al Decreto del 1969

Le abitazioni di lusso dopo il dlgs 175/2014

L’art. 33 del dlgs 175/2014 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile usufruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e dell’imposta di registro.

In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione, agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:

• A/1 – abitazioni di tipo signorile
• A/8 – abitazioni in ville
• A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici

L’applicazione dell’agevolazione prima casa è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili di lusso.

Agevolazioni prima casa dopo la legge di Stabilità 2016

La legge di Stabilità 2016 ha ampliato il bacino di utenza per usufruire dell’agevolazione prima casa: sono agevolati, infatti, anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito n.4, ossia quello relativo al non possesso di altro immobile su territorio nazionale già acquistato con le agevolazioni prima casa.

La condizione è che qualora l’acquirente sia già in possesso di un immobile per il quale ha già goduto del beneficio prima casa, lo alieni entro un anno dalla stipula dell’atto di compravendita.

Di seguito analizziamo l’entità delle imposte sull’acquisto della casa, sia in regime IVA che in quello di imposta di registro, analizzando le agevolazioni previste qualora ricorrano i requisiti per il beneficio prima casa.

Immobili soggetti a imposta di registro

La cessione di abitazioni effettuata da privati, ossia da soggetti non esercenti attività d’impresa, comporta l’applicazione a carico dell’acquirente delle seguenti imposte indirette:

1. imposta di registro
2. imposta ipotecaria
3. imposta catastali

In linea generale, la base imponibile dell’imposta di registro è costituita dall’importo di compravendita che risulta nell’atto di acquisto. Tuttavia è possibile ricorrere al cosiddetto regime “prezzo-valore” (legge 266/2005), ossia determinare l’imposta non sul prezzo di compravendita, bensì sul valore catastale (che generalmente è più basso del prezzo di acquisto), qualora l’acquirente dichiari tale volontà nell’atto di compravendita.

L’imposta di registro varia a seconda che l’acquirente sia in possesso o meno dei requisiti per accedere al beneficio prima casa.

Imposte senza agevolazioni prima casa

Le imposte ordinarie (qualora l’acquirente non possieda i requisiti per accedere al beneficio prima casa) sono le seguenti:

1. l’imposta di registro è pari al 9%, con importo minimo di 1.000 euro
2. l’imposta  ipotecaria è dovuta in misura fissa pari a 50 euro
3. l’imposta catastale è dovuta in misura fissa pari a 50 euro

Imposte con agevolazioni prima casa

Qualora ricorrano le condizioni per accedere al beneficio prima casa, le imposte agevolate sono le seguenti:

1. l’imposta di registro è pari al 2%, con importo minimo pari a 1.000 euro
2. l’imposta  ipotecaria è dovuta in misura fissa pari a 50 euro
3. l’imposta catastale è dovuta in misura fissa pari a 50 euro

Tale disciplina agevolativa si applica anche per l’atto di acquisto, se anche con atto separato, delle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine), C/6 (garages) e C/7 (tettoie), nella misura massima di una pertinenza per ciascuna categoria.

Cessioni in regime IVA

In generale i trasferimenti di immobili residenziali sono soggetti a IVA se l’impresa è qualificata come costruttrice o ristrutturatrice; in caso, invece, di imprese cedenti diverse da quella costruttrice/ristrutturatrice si applica l’imposta di registro.

Il regime fiscale dei trasferimenti di unità abitative da parte di impresa costruttrice/ristrutturatrice può essere:

• IVA obbligatoria: in caso di cessioni effettuate da imprese costruttrici, o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica), entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori
• IVA su opzione: in caso di cessioni effettuate da imprese costruttrici, dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione o cessioni di alloggi sociali effettuate da qualsiasi impresa IVA su opzione (tale opzione deve essere manifestata dal venditore nell’atto)

Imposte in regime IVA prima casa

In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora l’acquirente abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si applicano le seguenti imposte:

1. l’IVA è pari al 4% dell’importo di compravendita (non è applicabile il meccanismo del “prezzo-valore”)
2. l’imposta di registro è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
3. l’imposta ipotecaria è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
4. l’imposta catastale è dovuta in misura fissa pari a 200 euro

Imposte in regime IVA per immobile non di lusso senza requisiti prima casa

In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora l’acquirente abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si applicano le seguenti imposte:

1. l’IVA è pari al 10% dell’importo di compravendita (non è applicabile il meccanismo del “prezzo-valore”)
2. l’imposta di registro è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
3. l’imposta ipotecaria è dovuta in misura fissa pari a 200  euro
4. l’imposta catastale è dovuta in misura fissa pari a 200 euro

Imposte in regime IVA per immobile di lusso

In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora l’acquirente abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si applicano le seguenti imposte:

1. l’IVA è pari al 22% dell’importo di compravendita (non è applicabile il meccanismo del “prezzo-valore”)
2. l’imposta di registro è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
3. l’imposta ipotecaria è dovuta in misura fissa pari a 200  euro
4. l’imposta catastale è dovuta in misura fissa pari a 200 euro