Domanda
Si richiede parere per il seguente caso: Immobile costruito negli anni 1970/71, ubicato in zona agricola e composto da n. 3 livelli fuori terra, oggetto di condono edilizio, ai sensi dell’art. 31 della L. 47/85, regolarmente rilasciato con Permesso in Sanatoria del 2016. L’immobile, col summenzionato titolo abilitativo, risulta regolarmente assentito e, si ritiene essere anche conforme urbanisticamente nonostante la zona agricola preveda la realizzazione di n. 2 piani fuori terra. Del summenzionato fabbricato, i committenti intendono accedere all’art. 5 del Piano Casa Campania con interventi di ristrutturazione edilizia comportanti, altresì, un aumento volumetrico nei limiti del 35% della superficie residenziale. L’intervento, che prevederà ampliamento di volumetria, diversa area di sedime e diversi prospetti, avrà una forma giuridica di ristrutturazione edilizia così come previsto dalla nuova definizione inserita nel D.L. Semplificazioni. A tal fine, si richiede se è possibile accedere all’art. 5 del Piano Casa Campania comportante la demolizione e ricostruzione con nuova conformazione edilizia, la maggiore consistenza, la diversa area di sedime e diversi prospetti, nonostante l’immobile fu oggetto di condono edilizio, cosiddetto tombale, con la L. 47/1985. Cordiali saluti.

Risposta
L’art. 9-bis comma 1-bis, prima parte, aggiunto al dpr 380/2001 dalla L. 120/2020, precisa che lo stato legittimo di un immobile o di una unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e quello che ha disciplinato l’ultimo intervento, integrato da eventuali successivi titoli che hanno abilitato interventi parziali.
Dunque, lo stato legittimo dell’immobile deriva, sia dai titoli edilizi “ordinari” e sia anche dai titoli edilizi che lo hanno legittimato e dunque rilasciati in sanatoria: condono edilizio o  accertamento di conformità.
Una volta condonato l’immobile diventa pienamente legittimo ed equiparato dal punto di vista urbanistico-edilizio a quelli realizzati con gli ordinari titoli abilitativi edilizi: licenze, concessioni, permessi di costruire.
Norme più restrittive per i fabbricati condonati (salvo opere conservative finalizzate alla preservazione e tutela di caratteristiche tipologiche, formali, architettoniche) non sarebbero legittime in quanto  determinerebbero una sorta di “discriminazione”, di sanzionamento permanente surrettizio, una compressione irragionevole della proprietà privata e dell’esercizio dell’iniziativa economica (cfr. Corte Costituzionale n. 238/2000).
Ciò detto, all’edificio posto in zona agricola e  legittimato urbanisticamente da condono edilizio rilasciato, la normativa straordinaria del piano casa regionale trova applicazione come per gli edifici realizzati con titolo edilizio preventivamente assentito.