Quali sono le differenze tra la demolizione e ricostruzione che rientra nella ristrutturazione edilizia e la nuova costruzione?

Interviene sul caso il Tar Marche, che nella sentenza 809/2024 del 10 ottobre scorso evidenzia come il criterio distintivo tra l’intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione sia costituito, nel primo caso, dall’assenza di variazioni del volume, dell’altezza o della sagoma dell’edificio.

Pertanto, in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a nuova costruzione, da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia.

Tali criteri hanno un ancora maggiore pregio interpretativo a seguito dell’ampliamento della categoria della demolizione e ricostruzione operata dal decreto legislativo 301/2002 in quanto, proprio perché non vi è più il limite della “fedele ricostruzione”, si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti gli elementi fondamentali, in particolare per i volumi, per cui la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente quanto a sagoma, superfici e volumi.

Nel caso di specie, gli agenti della polizia municipale accertavano la difformità rispetto al permesso di costruire relativa “alla quasi integrale demolizione del fabbricato B, atteso che ne sono rimasti conservati tronconi di muratura in misura non significativa rispetto alla sagoma originaria dell’edificio originario e tra l’altro non incluse nella nuova struttura ricostruita, contravvenendo alla prescrizione contenuta nel titolo rilasciato che ne prevedeva la conservazione al fine di ricondurre l’intervento proposto nell’ambito della ristrutturazione edilizia … “.

Il Tar evidenzia anche che non può essere ricompresa tra gli interventi di manutenzione straordinaria assoggettati a concessione gratuita una ristrutturazione c.d. pesante, se non addirittura una nuova costruzione, realizzata con la demolizione dell’edificio preesistente e l’edificazione di un organismo edilizio nuovo e diverso, almeno in parte, da quello originario.

Nel caso in esame, è stato rilasciato alla ricorrente il permesso di costruire per “ristrutturazione di due fabbricati “A” e “B”, con cambio di destinazione d’uso da struttura scolastica a civile abitazione, frazionamento in 34 unità immobiliari, modifiche alle coperture ed alle sistemazioni esterne“. In sede di sopralluogo veniva accertato che l’immobile era stato quasi completamente demolito, con la presenza di piccole parti del vecchio manufatto non accorpate alla nuova struttura.

Viene in sostegno del caso l’art. 10 comma 1 lett. C del DPR 380/2001, che all’epoca dei fatti prevedeva che sono soggetti a permesso di costruire “gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici”: per qualificare come interventi di ristrutturazione edilizia anche le attività volte a realizzare un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, implicanti modifiche della volumetria complessiva, della sagoma o dei prospetti, occorre conservare sempre una identificabile linea distintiva tra le nozioni di ristrutturazione edilizia e di nuova costruzione, potendo configurarsi la prima solo quando le modifiche volumetriche e di sagoma siano di portata limitata e comunque riconducibili all’organismo preesistente.