La distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova edificazione risiede principalmente nell’eventuale incremento di superfici e volumi, un fattore determinante per stabilire il titolo autorizzativo necessario per l’intervento.

Questa differenza influisce anche sui requisiti richiesti per accedere a una sanatoria edilizia, che, per istanze presentate prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa, richiede il rispetto delle normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione dell’opera che al momento della richiesta di regolarizzazione.

Un recente pronunciamento del TAR Salerno, la sentenza n. 397/2025 del 27 febbraio, chiarisce la questione esaminando il caso di una SCIA in sanatoria respinta da un’amministrazione comunale. I ricorrenti avevano richiesto la regolarizzazione di alcune difformità di modesta entità presenti nell’immobile.

La posizione del Comune: aumento di volumi e superfici

L’ente locale ha rigettato l’istanza di sanatoria adducendo due motivazioni principali:

1. mancata dimostrazione della legittimità originaria dell’edificio;
2. le difformità riscontrate comportano un incremento significativo di superfici e volumi, trasformando l’intervento in una nuova costruzione, non sanabile.

Secondo i ricorrenti, l’intervento avrebbe dovuto essere qualificato come ristrutturazione edilizia e, pertanto, sanabile con la presentazione di una SCIA. Tuttavia, anche il TAR ha confermato la linea del Comune, rigettando il ricorso.

Classificazione degli abusi edilizi

Il Tribunale Amministrativo ha evidenziato che le opere contestate rientrano in una categoria di abusi edilizi rilevanti, aggravata dal fatto che gli interventi sono stati realizzati in aree soggette a tutela speciale (Zona omogenea A e Zona territoriale 2 del PUT).

In questi contesti, le uniche modifiche ammissibili riguardano la manutenzione ordinaria e il consolidamento statico, come previsto dall’articolo 9 delle NTA del PRG.

Tipologie di interventi edilizi: caratteristiche e limiti

Il TAR ha poi approfondito la distinzione tra le varie categorie di interventi edilizi:

• Nuova costruzione: consiste in una trasformazione urbanistica e territoriale significativa, attuata attraverso modifiche della morfologia del suolo o la realizzazione di nuovi manufatti edilizi. Tali manufatti devono avere ancoraggio stabile al terreno e carattere di permanenza, indipendentemente dai materiali impiegati o dalla possibilità di rimozione. Inoltre, rientrano in questa categoria ampliamenti che alterano la sagoma dell’edificio esistente, rendendo l’intervento irreversibile e impattante sulla conformazione del territorio.
• Ristrutturazione edilizia: riguarda modifiche apportate a un immobile esistente senza alterarne l’impianto strutturale e volumetrico. Tuttavia, se l’intervento comporta un aumento considerevole delle dimensioni o una variazione sostanziale della sagoma originale, si configura come nuova costruzione anziché ristrutturazione.
• Restauro e risanamento conservativo: queste operazioni si concentrano sul mantenimento e il recupero dell’edificio, senza modificarne la configurazione originaria. L’intervento deve rispettare le caratteristiche tipologiche (elementi architettonici e funzionali), formali (aspetto e stile distintivo) e strutturali dell’edificio.

Per riassumere:

• nel caso di restauro e risanamento conservativo, non c’è nessuna modifica volumetrica o sagomale;
• nel caso di ristrutturazione edilizia, vengono attuate trasformazioni rilevanti, ma senza alterare radicalmente la struttura originale;
• nel caso di nuova costruzione, avvengono modifiche tali da cambiare in modo significativo l’organismo edilizio preesistente.

Nuova costruzione: un abuso non sanabile

Alla luce delle considerazioni svolte, le opere contestate rientrano senza dubbio nella categoria della nuova costruzione, risultando non regolarizzabili poiché in contrasto con le norme urbanistiche vigenti.

Il TAR ha inoltre evidenziato che, trattandosi di un’area sottoposta a vincoli paesaggistici, la sanzione demolitoria applicata è assolutamente legittima. Questo perché, per poter essere considerato conforme, un intervento edilizio in una zona vincolata deve possedere due distinti titoli autorizzativi:

1. il titolo edilizio (DIA o SCIA), necessario per l’intervento costruttivo;
2. l’autorizzazione paesaggistica, obbligatoria per operare in aree tutelate.

In assenza anche di uno solo di questi permessi, l’opera deve essere sanzionata. Il TAR chiude quindi il pronunciamento confermando la legittimità della demolizione dell’intervento abusivo.