Il Consiglio dei Ministri n. 82/2024 del 24 maggio scorso ha approvato il decreto “Misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica“, cd. Piano Salva Casa.

Il decreto aggiunge alcune ipotesi di opere assoggettate ad edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del TUE:

• le vetrate panoramiche amovibili (VePA) anche per i porticati rientranti all’interno dell’edificio;
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia composta da tende anche a pergola, addossate o annesse agli immobili, purché non determino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro apparentemente disarmonici.

I cambi di destinazione d’uso

Viene modificato l’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, introducendo una semplificazione nel cambio di destinazione d’uso ovvero consentendo in ogni caso il cambio senza opere all’interno della stessa categoria funzionale.

Allo stesso modo, saranno ammessi quelli senza opere tra categorie funzionali residenziali, turistico/ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale in edifici situati in centri storici.

Sono escluse dalle semplificazioni le unità immobiliari al primo piano fuori terra.

Le tolleranze costruttive

Vengono ritoccate, con una modifica all’art. 34 bis del TUE, le tolleranze costruttive. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità̀ immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

• a) del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità̀ esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Sanatoria

La sanatoria degli interventi in parziale difformità rispetto a permesso o SCIA non avverrà più col principio della doppia conformità ex art.36 dpr 380/2001 (all’epoca della realizzazione e all’epoca della richiesta) ma sarà sufficiente la conformità dell’intervento alle norme urbanistiche al momento della domanda e a quelle edilizie a momento della realizzazione (disposizione applicabile anche agli interventi realizzati in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa).

La richiesta si presenta al SUE (sportello unico edilizia) e il professionista potrà attestare l’epoca di realizzazione dell’intervento sotto la sua responsabilità.

In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali.

Il testo specifica poi che “Qualora gli interventi di cui al comma 1 sono eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente“.

Sanzioni

Il provvedimento prevede sanzioni che sono proporzionali all’aumento di valore dell’immobile e potranno essere utilizzate, tra l’altro, nella misura di 1/3, per progetti di recupero e rigenerazione urbana. Per ottenere la sanatoria, bisognerà pagare una sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.

Tra le ulteriori novità contenute nel provvedimento si segnala:

• Semplificazione dell’iter di riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare;
• alienazione del bene o dell’area oggetto di abuso, da parte del Comune, in presenza di determinate condizioni;
• le tolleranze costruttive, realizzate entro il 24 maggio 2024, rientrano tra gli interventi ed opere esclusi dall’autorizzazione paesaggistica;
• le disposizioni in materia di tolleranze costruttive ed esecutive introdotte dal DL nonché in materia di accertamento di conformità per le parziali difformità di cui all’art.36-bis (ad eccezione del comma 5, che prevede il regime sanzionatorio) siano applicabili, ove compatibili, anche all’attività edilizia delle amministrazioni pubbliche.
• in caso di trasferimento di immobili pubblici di proprietà dello Stato alle regioni e agli enti locali, la riduzione delle risorse destinate a questi ultimi, prevista al fine di compensare la riduzione delle entrate erariali conseguente al suddetto trasferimento, sia ripartita in un numero di annualità pari a quelle intercorrenti tra il trasferimento dell’immobile e l’adozione del decreto con cui viene determinata la suddetta riduzione.