Con la recente approvazione della legge di conversione del decreto agosto vengono apportate le prime modifiche al Superbonus, la detrazione fiscale del 110% introdotta dalla legge Rilancio.

Alle prime modifiche alle regole che disciplinano il Superbonus, previste già nella prima versione del decreto agosto, ossia:

• il quorum ridotto (1/3 della proprietà) necessario per le maggioranze condominiali che approvano i lavori;
• l’ok al Superbonus anche per le dimore storiche aperte al pubblico.

si aggiungono alcune novità introdotte, in sede di conversione in legge dal Senato, e confermate dalla Camera, ovvero:

• alcuni chiarimenti sulla definizione di accesso autonomo dall’esterno;
• delle semplificazioni in merito alle asseverazioni dei tecnici che, nel caso di soli interventi sulle parti comuni, devono essere riferite esclusivamente alle parti condominiali;
• l’aumento del 50% dei massimali nei territori colpiti dal sisma del centro Italia 2016-2017.

La nuova legge inoltre rende possibile la convocazione delle assemblee condominiali via WEB (cioè in streaming).

Asseverazioni su parti comuni

La legge agosto prevede l’inserimento del comma 13-ter all’art. 119 del decreto Rilancio:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Il provvedimento permetterà di sbloccare l’accesso al Superbonus ai molti condomini, all’interno dei quali si trovano unità non in regola.

Ciò ovviamente nel caso di soli interventi sulle parti comuni: nel caso di interventi trainati che riguardano le unità immobiliari il tecnico dovrà sempre verificare la conformità urbanistica/catastale anche delle singole unità.

Il rischio che poteva sorgere con la versione precedente della norma, era che per le colpe/responsabilità dei singoli proprietari si potesse precludere l’accesso al Superbonus, a causa della non congruità delle singole unità, a tutti i condomini. Questo avrebbe comportato potenziale contenzioso per risarcimento.

La questione era stata varie volte evidenziata dagli ordini professionali e dagli amministratori di condominio.

Ampliamento della definizione di accesso autonomo

Con la conversione in legge del dl agosto è stato previsto l’inserimento del nuovo comma 1-bis all’art. 119 al decreto Rilancio:

Ai fini del presente articolo, per ‘accesso autonomo dall’esterno’ si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Anche tale chiarimento è stato reso necessario a seguito delle richieste giunte dagli operatori del settore che lamentavano una difficile, e non facile, interpretazione del testo originario.

Con la modifica introdotta dalla legge agosto vengono così resi agevolabili gli interventi su quelle unità, funzionalmente autonome, a prescindere se l’accesso autonomo avvenga attraverso una pubblica strada, un cortile o un vialetto privato.

Maggioranze condominiali ed assemblee condominiali in modalità videoconferenza

Come noto il Superbonus riguarda i condomini, le abitazioni unifamiliari e le abitazioni plurifamiliari con accesso indipendente (ad es. le case a schiera). Per quanto i condomini, un passaggio fondamentale per avviare i lavori è la loro approvazione in sede di assemblea condominiale.

L’art.63 del decreto 104/2020 ha modificato il quorum per deliberare i lavori, riducendolo, facilitando di fatto l’accesso dei condomini a tale detrazione.

Il nuovo decreto, infatti, ha aggiunto alla legge Rilancio il comma 9 bis all’art.119, che riporta:

Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Ricordiamo che invece la riforma del condominio del 2011 prevedeva, per delibere relative a tali interventi, un quorum pari ai 2/3 del valore dell’edificio.

Inoltre è stato previsto dalla legge agosto l’inserimento dopo il comma 5 dell’art. 66 del Regio Decreto 30 marzo 1942, n. 318 recante “Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie”, del seguente comma:

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

L’ok per le dimore storiche aperte al pubblico

L’art. 80, comma 6, del dl agosto include tra le categorie catastali che possono accedere alle detrazioni al 110% anche la categoria A9 purché essi siano aperti al pubblico: in pratica le dimore storiche ed i castelli aperti al pubblico.

La  legge Rilancio infatti prevedeva che fosse escluso l’accesso al Superbonus per le categorie catastali A1/A8/A9.

Aree colpite dal sisma: massimali aumentati del 50%

L’art. 57-bis della legge agosto modifica l’articolo 119 del dl n. 34/2020 aggiungendo i seguenti:

comma 1 -bis 

Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici, l’incentivo di cui al comma 1 spetta per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

In pratica si può usufruire del Superbonus per le spese eccedenti il contributo.

comma 4 -ter 

I limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali eco bonus e sisma bonus di cui ai commi precedenti, sostenute entro il 31 dicembre 2020, sono aumentati del 50 per cento per gli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati dal sisma nei comuni di cui agli elenchi allegati al decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229, e di cui al decreto legge 28 aprile 2009, n. 39, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 giugno 2009, n. 77. In tal caso, gli incentivi sono alternativi al contributo per la ricostruzione e sono fruibili per tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati alle attività produttive.

Praticamente i massimali per gli  interventi volti alla riduzione del rischio e all’efficientamento energetico, incentivabili tramite Superbonus, vengono incrementati del 50% se i relativi lavori sono effettuati nell’ambito della ricostruzione del Centro Italia colpito dai terremoti del 2016 e 2017.

Tali incentivi, che dunque raggiungono la percentuale del 165 per cento, sono alternativi al contributo per la ricostruzione e sono fruibili per tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati ad attività produttive.