In presenza di interventi edilizi con notevole incremento volumetrico, come l’ampliamento del piano terra, del seminterrato e del sottotetto, si è di fronte a nuova costruzione e non a semplice ristrutturazione. Di conseguenza, è richiesto il permesso di costruire.

Lo ha chiarito il Tar Lazio nella sentenza 3331/2025, inerente il ricorso di un privato contro un’ordinanza di demolizione del comune per alcune opere eseguite senza titolo edilizio.

Gli interventi contestati: aumento della volumetria

Il Comune ha ordinato la demolizione di alcune opere eseguite senza titolo edilizio. Le contestazioni riguardano:

• Piano terra: l’altezza effettiva è maggiore di quella dichiarata nei grafici allegati al titolo edilizio in sanatoria;
• Piano seminterrato: aumento di volume pari a 110 mc;
• Sottotetto: mancata corrispondenza tra quanto rappresentato nei grafici (presenza di solaio) e lo stato di fatto (vano unico con maggiore altezza interna), con aumento di volumetria di 33 mc.

Il ricorso e l’argomentazione della proprietaria

La proprietaria ha contestato l’ordinanza, sostenendo che le opere realizzate sarebbero conformi al permesso in sanatoria già rilasciato, e che lo stesso titolo non era stato formalmente annullato. Ha chiesto quindi di sospendere l’efficacia della demolizione, in attesa di un nuovo accertamento di legittimità.

Nuova costruzione: il permesso di costruire è obbligatorio

Il TAR ha respinto il ricorso, stabilendo che gli interventi eseguiti modificano in modo sostanziale l’edificio esistente, comportando un aumento significativo della volumetria e una trasformazione dell’immobile.

Queste caratteristiche li qualificano come nuova costruzione (ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e del DPR 380/2001), per la quale è necessario il permesso di costruire.

Interventi difformi rispetto alla sanatoria

Il Tribunale ha sottolineato che il Comune non ha annullato il titolo in sanatoria, ma ha legittimamente ordinato la demolizione delle opere non comprese in quel titolo, perché realizzate in difformità.

Non si tratta, quindi, di esercizio del potere di autotutela, ma di un legittimo intervento sanzionatorio per abusi edilizi nuovi e non autorizzati.