La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4009/2022 risponde ad alcuni interessanti quesiti in merito alla sopraelevazione chiarendo alcuni aspetti connessi a:

• cambio geometria del tetto,
• ristrutturazione,
• nuova costruzione,
• distanze tra fabbricati.

Il caso della sostituzione di una copertura con geometria diversa da quella originaria

Una vicina citava in giudizio una società che aveva eseguito il rifacimento della copertura del proprio immobile.

La vicina lamentava il mancato rispetto delle distanze legali tra fabbricati, poiché la sostituzione della originaria copertura a falde inclinate con una nuova a botte costituiva sopraelevazione. La donna chiedeva, quindi, il ripristino dello stato di fatto precedente ai lavori.

La società controbatteva in merito al fatto che:

• non vi era stata alcuna sopraelevazione, ma solo una ristrutturazione del tetto;
• le nuove opere non avevano comportato un aumento dell’altezza e della volumetria dell’immobile.

La disputa si protraeva fino in Corte d’appello che dava ragione alla signora.

In particolare, una perizia tecnica aveva riscontrato nella nuova copertura un volume fisico con altezza aumentata di circa 90 cm rispetto all’edificio originario; tutto questo configurava a parere dei giudici una nuova costruzione e non una ristrutturazione.

La società, infine, decideva di ricorrere in Cassazione ritenendo le opere non rilevanti a configurare una nuova costruzione:

• il nuovo sottotetto non abitabile con un’altezza di 2,37 m non era ritenuto computabile come volume dal regolamento edilizio;
• non sussisteva l’obbligo del rispetto delle distanze tra pareti finestrate poiché i due manufatti presentavano altezze diverse, il fabbricato della vicina 6,50 m ed il fabbricato della società 9,35 m.

La decisione della Corte di Cassazione sulle modifiche al tetto in qualità di sopraelevazione e nuova costruzione

Gli ermellini, in premessa e mano al Testo unico dell’edilizia dpr 380/2001, definiscono i confini tra “ristrutturazione”, “ricostruzione”, “nuova costruzione”:

• si parla di semplice ristrutturazione qualora gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un fabbricato le cui componenti essenziali, quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura siano rimasti inalterati;
• ci si trova di fronte, invece, a una ricostruzione quando le componenti dell’edificio, per evento naturale o per fatto umano, siano venute meno e l’intervento successivo non abbia comportato alcuna variazione rispetto alle dimensioni originarie dell’edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie di ingombro occupata e all’altezza: in questo senso, l’opera di demolizione e ricostruzione può essere qualificata quale ristrutturazione purché la nuova opera mantenga le caratteristiche planivolumetriche dell’edificio precedente;
• in caso di aumento di una di queste componenti (volumetria, superficie di ingombro occupata e altezza), infine, si è in presenza di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del computo delle distanze rispetto agli immobili contigui, avendo riguardo alla disciplina vigente al momento della sua realizzazione: “nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario“.

In definitiva, la ristrutturazione edilizia, solo se non comporta aumenti di superficie o di volume, non configura una nuova costruzione ed è, pertanto, ad essa inapplicabile la disciplina in tema di distanze prevista dall’art. 873 (Distanze nelle costruzioni) del c.c.

La sopraelevazione è sempre nuova costruzione

I giudici chiariscono che se la ristrutturazione di un fabbricato si concretizza nella sopraelevazione dell’edificio preesistente, tale sopraelevazione, anche se di dimensione ridotta, comporta pur sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro ed è, dunque, tenuta, quale nuova costruzione, al rispetto della disciplina delle distanze.

Tale conclusione vale anche per la modifica del tetto:

In materia di distanze legali tra edifici, infatti, la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura, spettando, peraltro, al giudice di merito di volta in volta verificare, in concreto, se l’opera eseguita, avendo carattere ornamentale e funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato, vada esclusa dal calcolo delle distanze legali ovvero se, al contrario, com’è stato accertato in fatto nel caso in esame, l’opera presenti le anzidette caratteristiche e sia, come tale, assoggettata alla disciplina sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione

Nel caso in esame la Corte d’Appello ha accertato che l’intervento realizzato dalla società ricorrente, consistito nella demolizione del tetto precedente a quattro falde e la realizzazione di una nuova copertura a botte, non ha rispettato la sagoma dell’edificio precedente determinando piuttosto, con altezza aumentata di circa 90 cm rispetto all’edificio originario, un aumento del volume fisicamente apprezzabile rispetto a quello precedente ed ha, in forza di tale emergenza, correttamente ritenuto che si fosse in presenza non già di una mera ristrutturazione bensì di una “nuova costruzione”, come tale, assoggettata all’osservanza delle prescrizioni sulle distanze previste, tra l’altro, dall’art. 873 c.c. e dalle N.T.A. del Comune in vigore al momento della sua realizzazione.

Il ricorso non è, quindi, accolto.