Dopo anni di vuoto legislativo sta per arrivare lo schema tipo della polizza assicurativa sull’immobile acquistato in costruzione. Lo schema è stato già pubblicato sul sito il nuovo schema di decreto MISE/MEF, in attesa della sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Si tratta di una vera e propria garanzia finalizzata alla tutela degli interessi degli acquirenti di immobili da eventuali vizi e difetti che possono emergere anche a distanza di anni dalla sua ultimazione.

Parliamo di immobili per i quali sia stato chiesto il permesso di costruire (e che siano ancora da edificare) o la cui costruzione non sia ancora ultimata ovvero siano in attesa del rilascio del certificato di agibilità.

Ma capita spesso che dopo aver firmato il preliminare, l’acquirente si accorge che l’immobile presenta dei difetti; in tal caso è fondamentale il capitolato d’appalto. Parliamo del documento che contiene il dettaglio delle opere, delle modalità realizzatevi delle stesse e dei materiali che verranno utilizzati, o comunque requisiti reputati sufficienti per la corretta esecuzione.

Il capitolato definisce, quindi, con la migliore approssimazione che il caso richieda, tutte le caratteristiche che dovrà avere la prestazione cui si impegna l’appaltatore. Tuttavia, redigere un capitolato speciale d’appalto può risalutare un’operazione piuttosto complicata, poiché a ciascuna lavorazione corrispondono diverse prescrizioni e riferimenti normativi e relative norme tecniche.

Articolo 4 del dlgs n. 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione

Il dlgs n. 122/2005 prevede la tutela di tutti i futuri acquirenti, di chi intende acquistare un immobile ancora da costruire, di chi abbia stipulato un contratto (compreso quello di leasing) che consenta il trasferimento della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire.

In particolare, l’articolo 4 dispone testualmente:

Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Decreto MISE/MEF: i contenuti

Il provvedimento in esame contiene il regolamento circa il contenuto e le caratteristiche della polizza, che fungerà da assicurazione contro i vizi dell’opera, ed il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del dlgs n. 122/2005.

In particolare si compone di 3 articoli e contiene 3 allegati:

• Allegato A – Schema Tipo, ossia il modello standard per le polizze indennitarie decennali postume;
• Allegato B – Scheda Tecnica;
• Allegato C – Attestazione di conformità.

La polizza (Allegato A al decreto/modello standard) dovrà essere sottoscritta sia dal costruttore che dall’acquirente, in tal caso il compratore potrà far valere i propri diritti di indennizzo.

Polizza assicurativa immobili in costruzione: cos’è

Tra le forme di tutela previste a favore dell’acquirente, il dlgs n. 122/2005 ha posto a carico del costruttore anche l’obbligo di consegnare a chi acquista una polizza assicurativa indennitaria finalizzata a risarcire da eventuali danni materiali, vizi del suolo o gravi difetti di costruzione che possono verificarsi sull’immobile anche a distanza di anni dalla ultimazione dei lavori.

L’obbligo di stipulare la polizza assicurativa decennale è a carico del costruttore e deve essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà.

Polizza, cosa copre

La polizza copre i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Come si vede la garanzia non opera indistintamente per tutti i vizi dell’opera, ma solo nel caso in cui vengano riscontrati gravi difetti e cioè vizi che pur non compromettendo la stabilità dell’immobile, sono sufficienti a condizionarne il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità.

Così i vizi attinenti l’intonacatura esterna sono coperti dalla “polizza assicurativa decennale costruttore” solo se pregiudicano l’impermeabilizzante o l’assetto strutturale dell’edifico e non se rappresentano un mero problema estetico.

Non v’è dubbio, invece, che un non perfetto funzionamento dell’impianto di depurazione costituisca un grave difetto di costruzione visto che può impedire il rilascio dell’abitabilità del fabbricato. Per contro la realizzazione di una stradina condominiale non perfettamente allineata, non può essere considerato un grave difetto di costruzione.

In attesa, il contenuto della polizza assicurativa dovrà essere determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, e in particolare:

• deve avere quale assicurato/beneficiario l’acquirente dell’immobile;
• deve avere durata decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori;
• deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore sia tenuto a risarcire ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da:
  • rovina totale o parziale dell’immobile;
  • gravi difetti costruttivi delle opere;
  • per vizio del suolo o per difetto della costruzione;
• deve coprire i danni manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Campo di applicazione

Il presente decreto si applica alle polizze indennitarie decennali stipulate successivamente alla data della sua entrata in vigore.

Gli estremi identificativi della polizza (e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale), devono essere esplicitamente contenuti nell’atto di trasferimento dell’immobile.

In caso di mancato rilascio della polizza, l’acquirente può comunicare al costruttore la propria volontà di recedere dal preliminare acquisto casa in costruzione, liberandosi da ogni obbligo di acquisto e versamento del saldo del prezzo e con diritto di ottenere il rimborso di tutte le somme già versate (acconti o caparre).

Durata

La durata della polizza è di 10 anni con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.

Modalità

All’atto del rogito il contraente presenta copia della polizza e copia dell’attestazione di conformità; l’assicuratore rilascia copia dell’attestazione di conformità al notaio che ne fa richiesta.

Nell’atto di trasferimento si dovrà inserire la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità.

In allegato il testo del decreto.