Dal 2016 Imu e Tasi sugli immobili concessi in comodato d’uso tra genitori e figli vengono dimezzate. Ecco cosa cambia rispetto al passato e quali sono i requisiti necessari
La legge di Stabilità 2016 (legge n. 208/2015) ha introdotto una riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi per gli immobili concessi in comodato d’uso tra parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli).
Valutiamo innanzitutto le regole che vigevano in precedenza (2014 e 2015).
Imu e Tasi in comodato d’uso anni 2014 e 2015
Per gli anni 2014 e 2015, i Comuni avevano la facoltà di assimilare l’abitazione concessa in comodato d’uso tra parenti in linea retta ad abitazione principale dell’immobile. In tal caso, il Comune doveva specificamente prevedere tale assimilazione nella delibera comunale e poteva anche fissare come condizione necessaria quella di provvedere alla registrazione del contratto di comodato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Inoltre, il Comune poteva prevedere l’assimilazione ad abitazione principale fino alla quota di rendita catastale non eccedente i 500 euro oppure che tale assimilazione fosse limitata al caso in cui il comodatario appartenesse ad un nucleo familiare con valore Isee non superiore a 15.000 euro annui.
Pertanto, per l’Imu era possibile ottenere l’esenzione Imu mentre la Tasi era dovuta su tutti gli immobili indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza.
Imu e Tasi in comodato d’uso 2016
Dal 2016, la legge di Stabilità sottrae al Comune la possibilità di deliberare autonomamente l’assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso in comodato d’uso al figlio, introducendo l’unica agevolazione consistente nella riduzione della base imponibile Imu e Tasi nella misura del 50%.
Tuttavia sono necessari alcuni requisiti soggettivi ed oggettivi.
Requisiti soggettivi
Per ottenere la riduzione di Imu e Tasi al 50% in caso di comodato, sono necessari i seguenti requisiti soggettivi:
1. il comodatario (chi riceve in comodato l’abitazione) deve utilizzare l’immobile ricevuto in comodato come propria abitazione principale, ossia deve risiedervi anagraficamente e dimorarvi abitualmente
2. il comodante (colui che cede l’abitazione in comodato) deve possedere un solo immobile sul territorio nazionale
3. il comodante deve risiedere anagraficamente nonché dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato

Il MEF ha già chiarito che, relativamente al secondo requisito soggettivo, ove il legislatore ha parlato in maniera generica di “immobile”, occorre far riferimento ad uso abitativo.
La condizione soggettiva che limita notevolmente il campo di applicazione dell’agevolazione è la residenza del comodante: questi deve risiedere nello stesso comune in cui si trova l’immobile ceduto in comodato. Quindi, per ottenere l’agevolazione, il comodante dovrebbe cedere l’unico immobile “abitativo” di cui è proprietario ed andarsene a vivere in affitto nello stesso comune in cui è situato l’immobile. Tuttavia, viene poi introdotta una eccezione:
• il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
Requisiti oggettivi
I requisiti oggettivi sono invece 2:
a. l’immobile oggetto del comodato deve essere di categoria non di lusso (cat. A2, A3, A4, A5, A6 e A7)
b. il contratto di comodato deve essere registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate
I casi possibili
In definitiva, analizzando attentamente i requisiti, il campo di applicazione del beneficio si può ridurre a 4 casi:
i. il comodante possiede un solo immobile: il comodante (esempio il padre) possiede un solo immobile ad uso abitativo e non di lusso e cede tale immobile in comodato (ad esempio al figlio); il comodante dovrà risiedere in affitto nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato
ii. il comodante possiede una abitazione e altri immobili: il comodante possiede un unico immobile abitativo non di lusso che cede in comodato e altri immobili non abitativi sul territorio italiano (ad esempio terreni, aree edificabili, negozi o uffici) e risiede in affitto nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato
iii. il comodante possiede due abitazioni: il comodante possiede l’immobile abitativo non di lusso che cede in comodato e altro immobile che costituisce la sua abitazione principale nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato
iv. il comodante possiede due abitazioni e altri immobili: il comodante possiede l’immobile abitativo non di lusso che cede in comodato, un altro immobile che costituisce la sua abitazione principale nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato e altri immobili non abitativi sul territorio italiano (terreni, aree edificabili, negozi o uffici)
Comodato d’uso di immobile storico
Il MEF in occasione di Telefisco 2016 ha chiarito che l’agevolazione sugli immobili in comodato si applica anche agli immobili storici, che a loro volta godono del beneficio Imu e Tasi. Pertanto, nell’ipotesi di immobile storico o artistico concesso in comodato, le 2 agevolazioni sono cumulabili e si avrà la doppia riduzione della base imponibile del 50%, ottenedendo una base imponibile Imu e Tasi pari al 25%.
Mancata registrazione e ravvedimento operoso
In caso di mancata registrazione del contratto, è possibile comunque usufruire delle agevolazioni per comodato procedendo a regolarizzare la propria posizione attraverso il ravvedimento operoso.