Alcuni interventi edilizi non possono essere classificati come manutenzioni, poiché devono soddisfare determinati requisiti per essere inclusi in questa categoria, come ad esempio non possedere autonomia funzionale.

Peer questi motivi il Consiglio di Stato, nella sentenza 2321/2023 dell’11 marzo, ha chiarito che non è possibile ottenere un condono, specialmente in zona vincolata, per opere abusive che richiedevano comunque il permesso di costruire, poiché non possono essere considerate come interventi tecnici o manutentivi, nonostante la presenza del vincolo paesaggistico.

Il caso

Le opere per le quali è stata richiesta l’autorizzazione di condono includono un locale tecnico, la copertura di una scala e di un’intercapedine, nonché la pavimentazione di un’area cortilizia.

Secondo i ricorrenti, si tratta di interventi di manutenzione ordinaria, soggetti a denuncia di inizio (oggi SCIA), che non comportano l’aggiunta di elementi nuovi rispetto alla struttura preesistente e non alterano significativamente la consistenza fisica dell’edificio.

Volume tecnico: non ci sono le caratteristiche

Tuttavia, il Consiglio di Stato ha stabilito che queste opere non possono essere considerate volumi tecnici, in quanto non possiedono le caratteristiche di vani chiusi utilizzabili e abitabili.

La nozione di volume tecnico si riferisce infatti a un’opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, destinata esclusivamente a contenere, senza possibilità di alternative e, comunque, per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa.

Tali volumi tecnici non vengono inclusi nel calcolo della volumetria, a condizione che non abbiano le caratteristiche di un vano chiuso, utilizzabile e abitabile. Queste caratteristiche non si verificano nel caso in esame.

Tra l’altro, le opere sono situate in un’area soggetta a vincolo paesaggistico, il che rende necessaria un’autorizzazione specifica che non può essere concessa successivamente alla realizzazione dell’intervento.

L’abuso va valutato nel suo complesso

Infine, il Consiglio di Stato sottolinea che non è possibile valutare l’abuso edilizio in modo frammentario, ma è necessario considerare l’impatto complessivo delle opere sull’edificio o sull’ambiente circostante.

Pertanto, le opere devono essere valutate nel loro insieme, considerando il loro impatto globale sull’area interessata.