Edificabilità terreni agricoli: la Cassazione chiarisce che il terreno va considerato edificabile ed è soggetto a relativa ICI/IMU anche se non è stato adottato un piano attuativo

Un terreno agricolo, con l’entrata in vigore del nuovo Psc (Piano strutturale comunale), viene ricompreso nell’ambito dei nuovi insediamenti residenziali. Il terreno, però, non può essere considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria, in quanto non era stato adottato il Poc (Piano operativo comunale).

Ai fini fiscali, il terreno va considerato agricolo o edificabile?

A questa domanda prova a dare una risposta la Ctp (Commissione tributaria provinciale) di Parma e successivamente la Ctr (Commissione tributaria regionale) dell’Emilia-Romagna. In particolare, viene stabilito che solo il Poc ha la capacità di regolare la reale possibilità di trasformazione del territorio e quindi senza l’adozione dello stesso l’Ici andava calcolata sul valore agricolo.

Tuttavia il Comune propone ricorso per Cassazione avverso la sentenza della Ctr.

Edificabilità terreni agricoli: la sentenza di Cassazione

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 2107/2017 si esprime sul ricorso presentato dal Comune.

Il Comune richiama l’art. 2 del dlgs n. 504/1992, secondo cui per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi.  Per l’ente, dunque, essendo il terreno in questione inserito nel Psc è da considerarsi fabbricabile, nonostante non fosse stato adottato il Poc.

Gli Ermellini, richiamando una serie di sentenze pregresse sull’argomento, affermano che l’edificabilità del terreno ai fini della determinazione del suo valore venale non può ritenersi inficiata dall’eventuale mancanza di un piano particolareggiato o attuativo, essendo stata riconosciuta tale edificabilità da uno strumento urbanistico generale.

L’ edificabilità di un’area, ai fini fiscali, deve quindi essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi.

L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile.

Pertanto la Corte di Cassazione accoglie il ricorso del Comune e considera il terreno edificabile ai fini fiscali.

Psc (Piano strutturale comunale) e Poc (Piano operativo comunale): cosa sono?

Il Psc è lo strumento urbanistico generale che, a tempo indeterminato, per tutto il territorio comunale delinea i seguenti contenuti:

• strutturali
• strategici
• di assetto
• di sviluppo

Il Psc non assegna diritti edificatori, ma definisce prescrizioni, direttive e indirizzi per la disciplina operativa e attuativa e per le aree soggette a interventi diretti, pubblici e privati.

Il Poc ha, invece, durata limitata nel tempo e carattere di programmazione degli interventi in esso compresi; al termine di 5 anni dall’approvazione perde efficacia e scadono i vincoli espropriativi.

Il Poc, in quanto strumento di programmazione, disciplina le parti di territorio da sottoporre ai seguenti tipi di interventi:

• di modifica sostanziale
• di tutela, recupero e valorizzazione, nonché di localizzazione delle opere e dei servizi pubblici
• di interesse pubblico da sottoporre a esproprio per pubblica utilità
• per l’individuazione delle dotazioni ecologiche o di servizi ambientali da realizzare