Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3352/2021 fa chiarezza in merito ai concetti di superficie utile lorda, superficie utile e superficie accessoria.

Il caso

Un privato presentava istanza di sanatoria edilizia (nel 2017) presso il Comune in merito ad alcune opere eseguite (senza le necessarie autorizzazioni) sulla propria abitazione ricadente in area con vincolo paesaggistico.

Tra le opere oggetto di accertamento di conformità, il Comune verificava un aumento di superficie utile lorda (ricordiamo che attualmente si parla di SLP “Superficie lorda complessiva di pavimento”) mediante l’ampliamento di due terrazzi.

L’istanza, quindi, non poteva essere accolta: le opere realizzate risultavano in contrasto con le NTA al PRG e con il Piano di recupero (in cui ricadeva l’area del fabbricato). Quest’ultimo, infatti, nel caso di ristrutturazione edilizia non consentiva un incremento della superficie utile lorda nella quale rientrava, come da regolamento comunale, anche la superficie dei terrazzi.

Tutto ciò sarebbe risultato ostativo (a parere dell’amministrazione) anche ai fini della compatibilità paesaggistica.

Il proprietario sosteneva invece che:

• le superfici contestate avrebbero avuto natura pertinenziale in qualità di ballatoi di accesso all’abitazione dal giardino; tuttavia, sebbene qualificati come balconi, non avrebbero impedito la sanatoria paesaggistica;
• ai fini della conformità paesaggistica per superfici utili di cui all’art. 167 del dlgs 42/2004 (Codice dei Beni Culturali) dovevano intendersi solo quelle strettamente interne agli appartamenti, con particolare esclusione delle superfici esterne.

La questione sfociava prima in un ricorso al Tar (che lo respingeva) e successivamente presso il Consiglio di Stato.

La sentenza del Consiglio di Stato

Palazzo Spada ricorda che secondo l’art. 167, comma 4 del dlgs 42/2004 sono suscettibili di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica:

• gli interventi realizzati in assenza o difformità dell’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
• l’impiego di materiali diversi da quelli prescritti dall’autorizzazione paesaggistica;
• i lavori configurabili come interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi della disciplina edilizia (art. 3 dpr 380/2001).

L’accertamento di compatibilità, peraltro, è subordinato al positivo riscontro della Soprintendenza ed al pagamento di una somma equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato ed il profitto conseguito mediante la trasgressione.

I giudici osservano che nel caso in esame, non si è verificato alcun aumento di superficie utile; infatti, nel Regolamento edilizio-tipo si ha che:

• la superficie utile è rappresentata dalla sola superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre;
• la superficie accessoria è, invece, rappresentata dalla superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi caratteri di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre, comprendente, a titolo esemplificativo, anche i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze.

Alla luce di quanto detto, Palazzo Spada chiarisce che:

Per l’effetto, posto che l’art. 167 D. Lgs. n. 42 del 2004 ha riguardo, quale causa generale ostativa alla sanatoria alle sole superfici utili, considerato che tali superfici escludono quelle accessorie, deve ritenersi che nel caso di specie l’ampliamento di superfici accessorie esterne (qualificabili come balconi o ballatoi o terrazze), sebbene sussumibili sotto la nozione di superfici utili lorde ai sensi di quanto previsto dalla normativa urbanistica comunale citata, non integrava gli estremi della superficie utile ai sensi dell’art. 167 D. Lgs. n. 42 del 2004, non potendo, dunque, ritenersi di per sé come ostativo all’avvio del procedimento di autorizzazione postuma paesaggistica, comunque necessario facendosi questione di opere comportanti un mutamento dello stato dei luoghi esterni, in relazione alle quali occorre, dunque, verificare la sua compatibilità con i valori paesaggistici espressi dall’area in cui l’intervento edilizio è stato realizzato.

In conclusione i togati affermano che, nel caso in esame, non vi è alcuna causa ostativa in merito alle superfici contestate relativamente alla compatibilità paesaggistica. Nello specifico, pur essendo i balconi inclusi nella superficie utile lorda secondo la normativa comunale, l’aumento della loro superficie non sarebbe stato ammesso dal Piano di recupero solo nel caso di demolizione e fedele ricostruzione, eventualità che non risulta nel caso in esame.

Il ricorso è, quindi, accolto.