CILAS (Superbonus)

Note interpretative ed istruzioni tecniche anche per l’attività di controllo.

Riassunto della disciplina con le ultime modifiche apportate dal D. L.  n. 77/2021 convertito con modifiche dalla legge n. 108 del 29 luglio 2021. L’ultima disciplina interviene anche su alcuni aspetti dell’attività edilizia e norme correlate, riguardanti soprattutto gli atti autorizzativi, in questo caso la nuova (CILAS – Superbonus), nell’ottica di uno snellimento delle procedure e semplificazione burocratica.

In riassunto le notazioni più rilevanti:

(CILAS – Superbonus) – Tipologia dell’intervento edilizio, per l’efficienza energetica, e rigenerazione urbana (Art. 33 L. n. 108/21)

Gli interventi relativi all’efficienza e quindi alla riqualificazione energetica, effettuati su gli edifici esistenti rientrano nella manutenzione straordinaria (ora anche “pesante”, intervento sulle parti strutturali e prospetto e sono realizzabili mediante il titolo abilitante specifico (tacito da presentare allo Sportello unico per l’edilizia), Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILAS – Superbonus), a firma dell’interessato e di un tecnico abilitato.

(CILAS – Superbonus) – Interventi edili di riduzione del rischio sismico (Art. 33 L. n. 108/21)

Le opere edili strutturali finalizzate all’adeguamento antisismico, (solo per i Comuni posti nelle zone a rischio, 1, 2 e 3, esclusa la zona 4) sempre con opere rientranti nella manutenzione straordinaria, (anche questo caso “pesante”) realizzabili anch’essi mediante la citata (CILAS – Superbonus), con, secondo il grado di sismicità del Comune, il deposito del progetto, o la stessa autorizzazione sismica.

In relazione alla tipologia dei lavori, è però necessario evidenziare, che se portano modifiche ad alcuni parametri edilizi, come alla volumetria e superficie complessiva, la sagoma, ecc., (per esempio con un intervento di ristrutturazione edilizia “pesante”), sono assoggettati invece ad altro titolo abilitante previsto dalla specifica normativa: (Permesso di costruire/SCIA super) oltre alla citata autorizzazione sismica.

(CILAS – Superbonus) – Nuovo modulo –

È stato predisposto appositamente un nuovo stampato per la (CILAS – Superbonus) – valevole in tutte le regioni, comprese quelle speciali, utilizzabile già dal 5 agosto 2021.

Significa che se l’intervento si riferisce esclusivamente ai lavori in questione non può essere utilizzato uno stampato diverso.

Se sono interessati altre opere soggetti a CILA ordinaria, rientranti nella stessa manutenzione straordinaria o fra quelle diverse NON ricomprese:

• Nell’attività edilizia libera, (art. 6 DPR 380/01 e legge regionale).
• In quelli che richiedono la Scia normale, (art. 22 DPR 380/01, o legge regionale).
• In quelli che richiedono la Scia super, in alternativa al Permesso di costruire (o propria) (art. 23 DPR 380/01, o legge regionale).
• In quelli che richiedono il Permesso di costruire (art. 10 DPR 380/01),

dovranno essere però presentate contestualmente:

• La CILA – ordinaria (per l’intervento edilizio diverso dal contenimento energetico ed antisismico)
• La CILAS – Superbonus (per il risparmio energetico e misure antisismiche, ecc.)

(CILAS – Superbonus) – Applicazione –

Trattasi di una nuova Comunicazione (legata al Superbonus) che trova applicazione su tutto il patrimonio edilizio esistente solamente in questa evenienza di lavori finalizzati al risparmio energetico ed altro, con alcune limitazioni riguardo i vincoli, previsti da diverse discipline, ma non può essere utilizzata nell’attività edilizia ordinaria, in quanto la (CILA – NON Superbonus) consente solo l’esecuzione degli interventi sopraccitati ed in particolare quelli di manutenzione straordinaria (“leggera” che non riguardano le parti strutturali e il prospetto).

(CILAS – Superbonus) – Limitazione alle opere edilizie da effettuare –

La nuova disciplina richiede che i lavori NON:

• Rientrino nell’intervento di demolizione e ricostruzione. (Nel qual caso sarebbe necessario altro titolo abilitante: Permesso di costruire/SCIA, che peraltro non consentirebbe di avere i benefici in questione)
• Modifichino la superficie la volumetria complessiva e la sagoma, (oltre alla quota concessa circa i maggiori spessori delle murature esterne “cappotto”, degli elementi di copertura, “pacchetto di isolamento”, ecc.),
• Portino modifiche rilevanti ai prospetti, in modo da variare in modo considerevole la facciata di un fabbricato, con modifica del decoro architettonico.

(CILAS – Superbonus) – Possibilità d’intervento sulle parti strutturali –

Con le ultime modifiche effettuate nella legge di conversione, ora con la (CILAS – Superbonus) è possibile lavorare anche sulle parti strutturali del fabbricato e realizzare opere di manutenzione straordinaria cosiddetta “pesante”, con la possibilità quindi di interventi riguardanti appunto le parti portanti dell’edificio.

Tale possibilità è consentita solamente in occasione dei lavori legati alla normativa relativa al cosiddetto bonus, in parola.

Negli altri casi necessita altro titolo: SCIA “normale”.

(CILAS – Superbonus) – Possibilità di modificazione lieve del prospetto

È prevista la possibilità di intervenire ora anche sui prospetti consentendo, d’altro canto, l’opportunità di cambiare solo alcuni elementi delle facciate, per mantenere o acquisire l’agibilità del fabbricato legittimamente realizzato, l’accesso allo stesso, in conformità agli strumenti urbanistici. (Es.: spostamento, o modifica di una porta d’ingresso dell’unità immobiliare, di finestra, porta finestra o del portone di un garage, ecc.).

Anche in questa evenienza tale possibilità è permessa solamente in occasione dei lavori legati alla normativa relativa al cosiddetto Bonus, in parola.

In sostanza l’intervento deve rimanere nell’ambito della manutenzione straordinaria (pesante) che deve garantire la stabilità, la sicurezza ed il decoro, come previsto espressamente da testo unico per l’edilizia, e non sconfinare nella ristrutturazione edilizia “pesante”, (come la realizzazione di una veranda o di un balcone), soggetta ad altra “licenza edilizia”. (Permesso di costruire/SCIA super).

(CILAS – Superbonus) – Possibilità di modificazione – Distanze minime e altezze massime – (Art. 33/bis L. n. 108/21)

Nel caso d’interventi di riqualificazione energetica che comportino maggiori spessori delle murature esterne (cappotto termico) e degli elementi di copertura (pacchetto di isolamento, e cordolo sismico), il maggior spessore delle murature esterne (ora non più indicato dalla legge) e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura.

È pertanto permesso derogare, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici.

La deroga può essere esercitata nella misura massima da entrambi gli edifici confinanti.

A tal proposito è necessario chiarire come le modificazioni citate, specialmente in materia di distanze tra gli edifici, possono derogare alle norme del codice civile (prima non era consentito).

(Permesso di costruire/SCIA super – CILAS – Superbonus) – Intervento edilizio connesso ad altri lavori edili –

L’esecuzione di opere edilizie soggette a specifico titolo abilitante: Permesso di costruire/SCIA super in alternativa (o propria), come per la ristrutturazione edilizia “pesante”, può prevedere anche la realizzazione delle opere oggetto di questa nuova disciplina relativa al contenimento energetico ed alla riduzione del rischio sismico.

In questo caso per ottenere il beneficio economico può essere necessario richiedere (o presentare):

• Il Permesso di costruire/SCIA super (in alternativa) – Se questi non prevedono anche l’intervento in questione, inoltrare anche:
• La CILAS – Superbonus (per il risparmio energetico e misure antisismiche)

(CILA e CILAS – Superbonus) – Possibilità di modifica della destinazione d’uso

I mutamenti di destinazione d’uso di immobili o loro parti, NON RILEVANTE (rientrante nell’ambito della manutenzione straordinaria all’interno della stessa categoria edilizia, che NON comportino variazioni urbanisticamente rilevanti, possono essere realizzati anche in occasione dei lavori per l’adeguamento energetico e sismico. (Esempi: da negozio a laboratorio artigianale di servizio; da ufficio ad attività ricreativa, a circolo, ad associazione, ecc.).

Dovranno però essere presentate:

• La CILA – ordinaria (per il cambio d’uso non rilevante)
• La CILAS – Superbonus (per il risparmio energetico e misure antisismiche, ecc.)

(CILA e CILAS – Superbonus) – Possibilità di modificare il numero delle unità immobiliari –

Nell’ambito di tali interventi di manutenzione straordinaria, sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico.

Nel qual caso dovranno però essere presentate:

• La CILA – ordinaria (per la modifica al numero delle unità immobiliari)
• La CILAS – Superbonus (per il risparmio energetico e misure antisismiche, ecc.)

(CILAS – Superbonus) – Occupazione di suolo pubblico –

Gli interventi sulle facciate di edifici lungo le strade pubbliche, interessano l’occupazione di suolo (di una porzione di marciapiede) ed anche eventuali allineamenti con altri edifici contigui.

Condizione indispensabile è che i lavori per la realizzazione “del cappotto ed adeguamento sismico” devono non mettere in difficoltà le persone con disabilità.

Nel particolare deve essere garantita l’accessibilità agli spazi pubblici e la sicurezza del transito soprattutto pedonale.

Nell’evenienza che i lavori relativi occupino suolo pubblico, l’interessato nello stampato (CILAS – Superbonus), deve compilare contestualmente apposita istanza relativa alla richiesta della concessione appunto di suolo pubblico relativa all’intervento.

Vi sono Comuni che hanno regolamentato e disciplinato questo aspetto, prevedendo anche, l’esenzione o la tassa per l’occupazione permanente del suolo pubblico.

(CILAS – Superbonus) – Varianti in corso d’opera –

È possibile effettuare varianti in corso d’opera, che non portino modifica a determinati parametri edilizi, ovvero le varianti cosiddette “minori”, presentando la nuova (CILAS – Superbonus) che andrà ad integrare la (CILA) presentata a suo tempo che rimane valida, per i lavori comportanti i suddetti benefici, (o CILAS – Superbonus).

Le varianti in corso d’opera sono comunicate con la dichiarazione di fine lavori e costituiscono integrazione al titolo presentato.

Le modificazioni che si possono realizzare in corso d’opera, perché rientrino nelle varianti lievi (sottoposte a CILA e CILAS) e quindi non essenziali ed essenziali, devono essere:

• Conformi agli strumenti urbanistici vigenti e non in contrasto con quelli adottati.
• Conformi alle prescrizioni del titolo abilitante.
• Non comportanti modificazioni ai seguenti parametri edilizi, ovvero:
  • Alle volumetrie e alle superfici complessive;
  • Al cambio d’uso rilevante e alla categoria edilizia.
  • Al prospetto in modo rilevante ed alla sagoma (aldilà del cappotto ed adeguamento sismico)

(CILAS – Superbonus) – Intervento edilizio rientrante nell’attività edilizia libera – (Art. 33/bis L. n. 108/21)

Se i lavori necessari per l’ottenimento dell’agevolazione fiscale rientrano fra quelli considerati “attività edilizia libera”, come previsti dal testo unico per l’edilizia, è sufficiente inserire direttamente nella modulistica, della (CILAS – Superbonus), che deve essere comunque presentata, la descrizione sintetica degli interventi in progetto, rientranti fra quelli previsti dallo specifico glossario, riguardanti precisamente quelli che non abbisognano di atti di assenso, (es.: sostituzione degli infissi, della caldaia, ecc.).

Attività edilizia libera la realizzazione dei punti di ricarica per veicoli elettrici, ecc. (Art. 32 ter L. n. 108/21)

L’installazione delle infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici ad accesso pubblico non è soggetta al rilascio del Permesso di costruire ed è considerata attività di edilizia libera. (Non serve neanche la CILA o la SCIA).

Il soggetto che intende installare le infrastrutture sopraccitate su suolo pubblico deve presentare l’istanza all’ente proprietario dello stesso suolo ed ottenere la concessione per eventuali scavi, manomissioni, occupazioni, riguardanti l’impianto di ricarica e le relative opere di connessione.

(CILAS Superbonus) nel centro storico – Disciplina –

La materia è controversa con differenti interpretazioni a fronte di una normativa complicata di non facile lettura, che nell’applicazione ha messo in difficoltà diversi Comuni.

Zona “A” – Centro storico)

È necessario porre in evidenza che gli interventi edili nel centro storico (zona “A”) (i cui contorni sono fissati dagli strumenti urbanistici), sono soggetti a particolari limitazioni, riguardanti in particolar modo le opere relative al contenimento energetico, adeguamento sismico, ecc.

Compito del progettista

Riguardo a tale intervento il progettista, in sede di presentazione della pratica edilizia, (CILAS Superbonus) dovrebbe dimostrare, mediante argomentata relazione, la dichiarazione di fattibilità dell’intervento che esclude l’esistenza di caratteri di pregio, che garantisce il mantenimento delle caratteristiche inalterate della facciata (senza rilevanti modifiche al prospetto) e dei caratteri formali dell’edificio oggetto dell’intervento.

Caratteristiche dell’intervento

Per consentire l’intervento edilizio riguardante la realizzazione del cappotto termico, (con un accrescimento dello spessore murario e con modifiche significative delle sue caratteristiche) in centro storico, (zona “A”) per edifici non vincolati, costruiti dopo il 1945 (edilizia contemporanea), lo Sportello unico per l’edilizia dovrebbe verificare che l’intervento stesso:

• Rientri nella manutenzione straordinaria, (sia di “lieve o lievissima entità”), oppure di restauro e risanamento conservativo, “che non alteri lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore dell’edificio” ed anche delle finiture. Quindi da escludere un intervento di ristrutturazione edilizia pesante, (nel qual caso sarebbe necessario altro titolo abilitante, in conformità agli stessi strumenti urbanistici, oltre alla stessa CILAS Superbonus).
• Non comporti la realizzazione di elementi o manufatti emergenti dalla sagoma.
• Sia realizzato nel rispetto delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti.

In altre parole si tratta di opere prive di rilevanza paesaggistica, da definire, caso per caso, che possono comportare incrementi di spessore (nei limiti previsti) in funzione dello specifico materiale, della soluzione tecnica prescelta e del grado di efficientamento termico.

Valutazione tecnica

Procedura di verifica tecnica, “la cui compatibilità è da verificare di volta in volta, in relazione alle caratteristiche tipologiche e costruttive del singolo edificio”, che deve essere conforme agli strumenti urbanistici, ai vincoli in esso contenuti, perché non è così pacifico neppure per gli immobili costruiti dopo il 1945, nei centri storici, da tutelare, che si possa procedere sempre e comunque agli interventi edilizi in parola.

Compito dell’ufficio

Lo Sportello unico per l’edilizia ha il compito di verificare la richiesta dell’intervento in un edificio (costruito dopo il 1945) sito all’interno del centro storico (Zona “A”), anche se non protetto in modo specifico, da particolari vincoli, di analizzare la relazione, la dichiarazione di fattibilità  del progettista, dove (per esempio) esclude l’esistenza dei caratteri di pregio, ovvero garantisce il mantenimento delle caratteristiche inalterate della facciata dell’edificio oggetto dell’intervento, con supporto della documentazione fotografica, dei grafici relativi ai possibili punti di interferenza tra il cappotto ed eventuali elementi, (es.: cornicioni, marcapiani, modiglioni, passafuori, ecc.), e decidere l’accettazione (o meno, se in contrasto)  della  (CILAS Superbonus), se conformarla ed assoggettarla a prescrizioni particolari,  con eventualmente il parere della Commissione edilizia, se previsto dalla disciplina comunale.

Edifici esclusi e non dal Superbonus

Considerato infine che la stessa legislazione in vigore, riguardante sempre il contenimento energetico stabilisce che sono esclusi dall’applicazione del Superbonus, gli edifici dei nuclei storici “… solo nel caso in cui, previo giudizio dell’autorità competente al rilascio dell’autorizzazione, il rispetto delle prescrizioni implichi un’alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici”, ma non sono escluse le costruzioni prive d’importanza e storicità architettonica.

(CILAS Superbonus) e gli immobili vincolati dal punto di vista paesaggistico

Non sono espressamente vietati gli interventi edilizi portanti alla realizzazione di un rivestimento “a cappotto” sul fronte esterno di un edificio ai fini di coibentazione termica, (e adeguamento antisismico) con vincolo di ordine paesaggistico ambientale.

“I presupposti per la “liberazione sono costituiti, in molti casi, dalla natura dello stesso vincolo, ossia dal fatto che l’immobile interessato dagli interventi ricada in aree sottoposte a vincolo secondo la legge Galasso (art. 142 del Codice) o a vincolo di bellezza panoramica (lettera “d”) dell’art. 136 del Codice, e non ricada invece, in aree sottoposte a vincolo “ai sensi dell’art. 136 del Codice, comma 1 lettere a), b), c), limitatamente per quest’ultima agli immobili di interesse storico – architettonico o storico – testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale, isolati o ricompresi nei centri o centri storici”.

È necessario però fare una distinzione in relazione appunto alle caratteristiche dell’intervento edilizio, ai materiali, alla soluzione tecnica prescelta e del grado di efficientamento termico, ecc.

Tre le possibilità al riguardo:

1. Intervento edilizio libero (perché di lieve entità, privo di rilevanza paesaggistica) che non abbisogna di autorizzazione, (sia essa ordinaria o semplificata), perché rientrante nella declaratoria prevista dall’attuale normativa: “A2”, realizzabile con la (CILAS – Superbonus).
2. Intervento edilizio che abbisogna dell’autorizzazione paesaggistica semplificata, (in quanto intervento non di lieve entità, compreso l’adeguamento antisismico, con qualche riscontro paesaggistico) perché rientrante nella declaratoria prevista dall’attuale normativa: “B5”, realizzabile con la (CILAS – Superbonus).
3. Intervento edilizio che abbisogna di autorizzazione paesaggistica ordinaria, perché NON rientrante nelle declaratorie semplificate previste dall’attuale normativa, realizzabile con la (CILAS – Superbonus).

Va da sé che le opere devono essere anche conformi agli strumenti urbanistici e non rientrare fra quelle che prevedono obbligatoriamente altro titolo abilitante.

(CILAS Superbonus) e gli immobili vincolati dal punto di vista culturale

Qualsiasi intervento edile sugli immobili protetti dal vincolo culturale abbisogna dell’autorizzazione ordinaria da parte del Soprintendente alle belle arti di riferimento.

(CILAS – Superbonus) – Intervento edilizio con in corso di esecuzione –

I lavori in corso (al 01 giugno 2021) potranno regolarmente continuare con la procedura già in essere, con la possibilità di un intervento maggiore previsto dalla nuova disciplina, con l’onere della presentazione della (CILAS – Superbonus), di aggiornamento dello stesso, delle varianti effettuate, che va ad integrare la CILA “ordinaria” a suo tempo presentata, chiedendo allo Sportello unico di tenere valida la documentazione progettuale già presente agli atti quali allegati alla medesima (CILAS – Superbonus).

Dati indicati espressamente nel nuovo stampato.

(CILAS – Superbonus) – Intervento in un condominio –

Se le opere di cui si tratta, riguardanti sia il risparmio energetico che le opere strutturali per ridurre il rischio sismico, si riferiscono a parti comuni del fabbricato, l’amministratore deve, comunque, disporre della delibera dell’assemblea condominiale di approvazione delle opere da allegare alla stessa (CILAS – Superbonus).

Per usufruire Super Bonus da parte dei condomini per il proprio appartamento è necessario almeno un intervento detto “trainante” e presentare altra (CILAS – Superbonus).

(SCA) Segnalazione certificata agibilità

Alla conclusione dei lavori realizzati sugli edifici e rientranti fra quelli soggetti a (CILAS – Superbonus), non è prevista la SCA (Segnalazione certificata agibilità), ovvero il certificato di collaudo e conformità, obbligatoria per determinati interventi edilizi soggetti ad altro titolo abilitante Permesso di costruire/SCIA “super” in alternativa (es.: ristrutturazione edilizia “pesante” come l’ampliamento di un fabbricato, unitamente all’intervento teso al risparmio energetico).

Garanti dell’intervento edile, da effettuare a perfetta regola d’arte, seconda la scienza delle costruzioni, saranno sempre il costruttore ed il direttore dei lavori.

(SCA) Segnalazione certificata agibilità, per un intervento connesso ad altre opere edilizie

L’esecuzione di opere edilizie, già in atto, soggette a specifico titolo abilitante Permesso di costruire/SCIA super in alternativa (o propria), come per la ristrutturazione edilizia “pesante”, può prevedere anche la realizzazione delle opere oggetto di questa nuova disciplina.

In questo caso però la procedura segue il titolo abilitante maggiore, con l’obbligo alla fine dei lavori della presentazione della SCA (Segnalazione certificata agibilità).

(CILAS – Superbonus) – Validità e durata –

L’attuale normativa non parla della validità e durata di questa specifico titolo abilitante.

La mancata previsione della validità della (CILA – Superbonus) non consente ovviamente l’accertamento sanzionatorio riguardante l’efficacia dell’atto.

Si ritiene che in questo caso specifico e particolare, il titolo abilitante “tacito e comunicato” scada con lo spirare della legge che ha introdotto l’agevolazione in parola.

(CILAS – Superbonus) – Inizio dei lavori –

Solo dopo la presentazione e avere comunicato il nome dell’impresa, (del direttore dei lavori se tecnico diverso dal progettista), posizionato il cartello di cantiere, è consentito l’inizio dei lavori, (o periodo differente indicato dalla regione).

Copia dell’atto consegnato, con prova certa della trasmissione, dovrà essere conservato nel luogo di lavoro, unitamente ad eventuali progetti, e altri allegati se previsti, riguardo alla tipologia dell’intervento, a disposizione degli organi di vigilanza.

(CILAS – Superbonus) – Comunicazione di fine lavori –

La disciplina prevede altresì l’obbligo della dichiarazione di fine lavori (soprattutto per l’accatastamento, ed anche per le varianti in corso d’opera) e considerato che si tratta di una nuova legislazione è necessario che l’adempimento sia prescritto e fissato, anche da apposito atto del Comune, se non è previsto dalla legge regionale, (con ordinanza, delibera, o modifica al regolamento edilizio) che comprenda anche l’indicazione della sanzione pecuniaria in caso d’inosservanza.

La normativa stabilisce che lo Sportello unico provveda direttamente, con la dichiarazione di fine lavoro, all’aggiornamento catastale, se dovuto, trasmettendo la documentazione pervenuta.

(CILAS – Superbonus) – Comunicazione dei nomi riguardanti l’impresa e progettisti –

La normativa indica altresì l’obbligo a carico del titolare di comunicare allo Sportello unico, (anche soltanto prima di iniziare i lavori), di indicare il nominativo della impresa esecutrice che esegue le opere di cui al progetto assentito.

La ditta che deve essere regolarmente iscritta nell’apposito registro, presso la Camera di Commercio, continua ad avere la responsabilità, secondo la scienza e la tecnica delle costruzioni dell’intervento edilizio secondo gli elaborati progettuali.

Se necessario dovranno essere comunicati anche altri tecnici incaricati di particolari adempimenti prima dell’inizio dei lavori.

Tale obbligo sussiste anche in caso di lavori eseguiti in economia mediante affidamento delle singole lavorazioni a lavoratori autonomi.

La mancata indicazione del nome dell’impresa costruttrice che esegue i lavori edili, prima dell’inizio, rientranti fra quelli previsti, dovrebbe essere sanzionata come omessa comunicazione al Comune, ovvero con €. 1000, in quanto la stessa (CILAS – Superbonus) risulta essere priva di un elemento essenziale e non consente l’ottenimento dei benefici in parola.

(CILAS – Superbonus) – Asseverazione del tecnico progettista –

Il progettista ha il compito di attestare, nell’elaborato progettuale consistente nella mera descrizione, in forma sintetica, dell’intervento da realizzare, oltre a quanto già previsto nello stampato unificato, la tipologia dell’intervento edilizio, la sua localizzazione, l’impresa esecutrice, gli altri eventuali tecnici incaricati, ecc., ed in particolar modo, gli estremi del titolo abilitativo:

• Che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione. (Licenza. Concessione. Permesso di costruire/SCIA super, ecc.).

Titolo abilitativo edilizio esistente ma non reperibile

• Nell’ipotesi dell’impossibilità di reperire il titolo edilizio originario che ne ha previsto la costruzione e che ne ha legittimato la stessa, ovvero nei casi in cui sussista la prova dell’esistenza del quale, tuttavia, non sia possibile disporne materialmente l’esibizione, vale anche come fonte probatoria eventuale licenza edilizia (comunque denominata) che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio parziale interessante l’intero immobile o unità immobiliare.
• In assenza di tutto, il titolo abilitante deve essere ricercato tramite attività d’indagine con l’utilizzo di varie documentazioni (catasto, planimetrie, fotografie, atti pubblici e privati, archivio, contratti, fatturazioni, o altri elementi di prova, non escluse vecchie testimonianze).

Contrasto fra il titolo abilitativo ed il catasto

• Può succedere, soprattutto per fabbricati di vecchia data, che non vi sia corrispondenza fra le planimetrie catastali ed il progetto del titolo abilitativo, in questo caso la prevalenza è di quest’ultimo che ha consentito la realizzazione del bene immobile.

• In alternativa alla licenza edilizia, l’attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. (Perché da quella data sorge l’obbligo della licenza edilizia in tutto il territorio comunale).

(CILAS – Superbonus) – Attestazione dello stato legittimo del fabbricato – (Art. 9/bis c.1/bis DPR 380/01)

Sempre il progettista, in questa evenienza, (attenzione solo in questo caso), nella compilazione della (CILAS – Superbonus) non ha l’obbligo, come prevede lo stesso decreto, di certificare lo stato legittimo dell’edificio (verificare se è conforme al titolo abilitativo) in cui vengono effettuati i lavori tesi al risparmio energetico, ecc., per l’ottenimento del bonifico.

Questa condizione, tuttavia, vale solo ai fini dell’agevolazione fiscale, perché resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto dell’intervento edilizio, che comunque deve essere stato costruito con regolare licenza edilizia.

Eventuali abusi potranno comunque essere accertati e sanzionati, ma, in questo contesto, (ovvero nel momento della presentazione della CILAS), non sarà il tecnico a doverli dichiarare.

Nel caso però in cui vi siano nei prospetti diverse aperture non corrispondenti all’ultimo titolo abilitativo di riferimento, questi andranno sanati attraverso l’accertamento di conformità e solo successivamente vi è la possibilità di accedere alla pratica corrente.

Si precisa infine che l’attestazione dello stato legittimo dell’edificio non richiama il certificato d’agibilità dell’immobile.

(CILAS – Superbonus) – Responsabilità del progettista per gli aspetti di carattere edilizio –

Il progettista, in altre parole il tecnico abilitato, (titolare, ovvero colui che provvede alla progettazione, che coordina gli altri eventuali tecnici, che si inseriscono nel procedimento), il quale assevera che l’opera  da realizzare descritta negli elaborati progettuali è conforme agli strumenti urbanistici, assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi e per gli effetti della legge penale (art. 359 C.P.) ed in caso di falsità ideologica in certificazione è punito dall’art. 481 c.p. (Non errori materiali, ma la volontà di trarre in inganno la pubblica amministrazione).

(CILAS – Superbonus) – Responsabilità dei tecnici in ordine ai dati relativi – (Art. 119 c/14 L. n. 77/2020)

Ferma l’applicazione delle sanzioni penali (falsità ideologica in certificazione) ove il fatto costituisca reato, ai soggetti (ovvero ai tecnici abilitati alla certificazioni, energetiche e sismiche, anche diversi dal progettista) che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli, tesi a trarre beneficio indebito da questa normativa, trova applicazione, (con la perdita dello stesso), la sanzione amministrativa pecuniaria da 2.000 euro a 15.000 euro per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa.

Per il sistema sanzionatorio trovano applicazione i principi della L. n. 689/90: pagamento del doppio del minimo entro 60 gg. (anziché un terzo del massimo, perché più favorevole).

L’autorità competente, che riceve il rapporto dall’organo di controllo, le memorie difensive e stabilisce la sanzione nel caso di mancata oblazione e destinataria dei proventi, dovrebbe essere la sede regionale dell’ispettorato territoriale, del Ministero per lo Sviluppo economico).

(CILAS – Superbonus) – Acquisizione atti di assenso –

L’interessato, per le autorizzazioni comunque denominate che non ha la possibilità di allegare al momento della presentazione e che non è prevista l’autocertificazione, rivolge istanza allo Sportello unico, tramite la stessa (CILAS – Superbonus), affinché provveda ad acquisirle direttamente, nel rispetto dei tempi previsti dalla legge.

È fatta salva la possibilità, per il medesimo, di richiedere autonomamente eventuale documentazione alle amministrazioni competenti e, una volta ottenuta, allegarne copia alla stessa Comunicazione.

Anche in questo caso l’inizio dei lavori può avvenire solo dopo l’acquisizione degli atti stessi.

(CILAS – Superbonus) – Documentazione esclusa dall’autocertificazione –

La normativa esclude dall’autocertificazione:

• L’autorizzazione, nulla osta, assensi vari, concernenti l’assetto idrogeologico, i vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.
• Gli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla sicurezza, ecc.
• L’autorizzazione sismica, (o il deposito del progetto, o dichiarazione) prevista dalla normativa, riguardo alle opere, in conformità alla normativa regionale.

(CILAS – Superbonus) – ADEMPIMENTI DELLO SPORTELLO UNICO –

Ricevuta alla presentazione –

La disciplina prevede che all’atto della presentazione lo Sportello rilasci immediatamente, anche (o soprattutto) in via telematica, una ricevuta che ne attesta l’avvenuta presentazione.

Avvio del procedimento e comunicazione del responsabile del procedimento –   

Se non avviene contestualmente alla consegna della ricevuta, senza ritardo, comunica all’interessato l’avvio del procedimento, contenete altresì l’indicazione:

• Dell’amministrazione competente.
• Della persona responsabile del procedimento.
• Dell’ufficio in cui si può prendere visione degli atti.

Verifica validità

Se la verifica è positiva e la comunicazione è conforme alla normativa, lo Sportello informa l’interessato della validità della stessa.

Richiesta di ulteriore documentazione –

Se nella verifica è accertata la mancanza dei requisiti e dei presupposti richiesti per lo svolgimento dell’attività edilizia, richiede documentazione, o elementi integrativi di giudizio e indica le condizioni per conformare l’atto.

Se sono necessarie documentazioni, certificazioni, comunicazioni, nulla osta o altro, che il Comune è nell’impossibilità di reperire, lo Sportello unico, richiede, per una volta soltanto, tale documentazione necessaria per completare l’iter procedurale.

In questo caso l’efficacia deve essere ritardata in attesa del reperimento degli atti mancanti.

Acquisizione di documentazione presso altre amministrazioni – CILA (unica) e (CILA condizionata)

Se per la validità della stessa sono necessarie altre comunicazioni, attestazioni, asseverazioni e notifiche, (anche di altre amministrazioni), a richiesta dell’interessato, queste sono acquisite direttamente, (compreso il DURC se dovuto), anche attraverso la conferenza dei servizi.

In questo caso, come già detto, l’efficacia dell’atto deve essere ritardata in attesa della fine dell’iter procedurale.

Il rilascio o il diniego degli atti devono essere comunicati al richiedente.

Attenzione!

Se lo Sportello unico deve acquisire atti d’assenso comunque denominati, l’inizio dei lavori avverrà solo dopo il reperimento degli stessi, con comunicazione all’interessato.

Elementi ostativi all’accettazione – Provvedimento di conformazione alle norme –

Nell’ipotesi che sia stata presentata in assenza dei presupposti e requisiti di legge o risulti non completa, (attenzione NON nella presentazione di atti, o pareri, che devono essere acquisiti direttamente dall’ufficio), per esempio, nelle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni del tecnico e quindi sia conformabile, (sanarla, rendere regolare) l’ufficio comunica al titolare, al progettista, che vi sono elementi ostativi all’accettazione della stessa e richiede (con atto scritto notificato) ulteriori elementi di giudizio e controdeduzioni.

Anche in questa circostanza l’efficacia dell’atto deve essere ritardata in attesa della fine dell’iter procedurale.

Divieto di iniziare o proseguire i lavori –

La mancata conformazione, comporta il divieto di iniziare o prosecuzione dei lavori (con specifica ordinanza notificata) e l’applicazione, nella seconda ipotesi a lavori in corso, riguardo alla tipologia dei medesimi realizzati con CILA inidonea, delle sanzioni amministrative pecuniarie e ripristinatorie, (se previste) comprese quelle penali, se ricorrenti in relazione alla tipologia dell’abuso.

(CILAS – Superbonus) – Aggiornamento catastale –

Per opera dello Sportello unico –

La CILAS con il progetto planimetrico dei lavori effettuati (che, in questo caso possono interessare le parti strutturali) a firma di un tecnico abilitato, sarà valida, con la comunicazione di fine lavori, anche ai fini dell’aggiornamento catastale, (se dovuto), nel qual caso lo Sportello Unico dell’edilizia dovrà inoltrare la documentazione all’Agenzia del Territorio.

Per opera dell’interessato –

È possibile anche al termine delle opere o interventi (es.: diminuzione/aumento delle unità immobiliari e opere interne che modificano la distribuzione dei locali, ecc.) entro trenta giorni dall’ultimazione dei lavori, per il titolare dell’atto provvedere direttamente (o tramite il direttore dei lavori) alla denuncia di variazione catastale, con la comunicazione al Comune.

Opere che non abbisognano di accatastamento –

Se i lavori effettuati non abbisognano di accatastamento, il tecnico nella comunicazione di fine lavori dichiara che l’intervento non ha comportato modificazioni da richiedere l’aggiornamento catastale.

(CILAS – Superbonus) – Titolo da esibire sul luogo di lavoro – Cartello di cantiere –

La sussistenza del titolo, da esibire agli organi di vigilanza, è provata con la copia della comunicazione da cui risulti la data di ricevimento della stessa, l’elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l’attestazione del professionista abilitato, nonché quanto previsto, in relazione ai lavori.

Come espressamente previsto dal regolamento edilizio, prima di iniziare i lavori di cantieramento, il costruttore deve collocare il cartello di cantiere, con le indicazioni previste dalla normativa, in luogo visibile dalla pubblica via.

Ricordando che la mancata collocazione, per le opere soggette a CILAS: costituisce violazione amministrativa al regolamento edilizio e comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Cartello di cantiere – Obbligo di una particolare indicazione –

La legge di bilancio 2021 (n. 178/20) ha previsto l’obbligo di esporre presso il cantiere, in un luogo ben visibile e accessibile, un cartello nel quale deve essere indicata anche la seguente dicitura:

 “Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, Superbonus 110% per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

Sanzione per l’inadempienza

La norma prevede la prescrizione ma non la sanzione, nel caso d’inadempimento.

Non dovrebbe trovare applicazione (anche se alcuni sostengono il contrario) il reato di cui all’art. 44/a DPR 380/01, perché quest’ultimo fa riferimento all’attività edilizia, penalmente rilevante, soggetta al Permesso di costruire/SCIA super, e non ad un’informazione generica, riguardante un aspetto economico come la detrazione fiscale del Superbonus.

Del resto, aldilà dell’obbligo del cartello previsto dal testo unico, tutte le normative correlate all’attività edilizia che impongono la pubblicazione di dati nello stesso cartello di cantiere, prevedono anche la sanzione relativa. (Es.: come l’obbligo di indicare il coordinatore per la progettazione in materia di sicurezza, di cui al D. Lgs. n. 81/08, o l’impresa riferita alla sicurezza degli impianti, DM n. 37/08).

Se la sanzione in parola non è espressamente prevista dalla legislazione regionale e dal regolamento edilizio, si ritiene che l’Amministrazione Comunale abbia la possibilità di prevederla, nel caso d’inosservanza, con norma specifica, (ordinanza, determina, o modifica allo stesso regolamento edilizio).

(CILAS – Superbonus) – Fonti rinnovabili – Pannelli solari e fotovoltaici, ecc. (Art. 33 L. n. 108/21)

Le opere relative riguardanti l’efficienza e il risparmio energetico, per le fonti di energia rinnovabili, i panelli solari e fotovoltaici, costituiscono, anche in questo caso, un intervento di manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante (CILAS – Superbonus) alle stesse condizioni succitate.

È necessario però verificare, in relazione alla potenza degli impianti, se i medesimi sono soggetti invece ad altro titolo abilitante previsto dalla specifica normativa. (Es.: autorizzazione unica. D. Lgs. n. 28/2011).

(CILAS – Superbonus) – Intervento edilizio su opera abusiva –

Non è possibile realizzare alcuna opera edile, con titolo, su edifici abusivi e tantomeno interventi tesi all’ottenimento del Superbonus.

Ovviamente, con la doppia conformità (al momento della realizzazione e al momento della presentazione) è possibile richiedere la sanatoria (accertamento di conformità) ed una volta ottenuta attivarsi per i benefici di legge, presentando la (CILAS – Superbonus).

Gli abusi possono riguardare principalmente gli interventi che sono stati realizzati, senza licenza edilizia: (Concessione – Permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali).

(CILAS – Superbonus) – Perdita del beneficio del bonus (Art. 33 L. n. 108/21)

Per gli interventi in questione la decadenza del beneficio fiscale opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILAS;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILAS;
c) assenza dell’attestazione dei dati sulla costruzione;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni fornite nelle asseverazioni.

Qualora le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento edilizio oggetto di irregolarità od omissione. (Es.: all’appartamento e non all’intero edificio)

 

(CILAS – Superbonus) – Sistema sanzionatorio –

In caso d’abuso trovano applicazione i provvedimenti sanzionatori pecuniari amministrativi (ripristinatori, se previsti dalla regione) ad opera del Dirigente dello Sportello unico dell’edilizia, titolare della vigilanza edilizia.

Carattere dell’abuso: illecito amministrativo

• L’ordinanza di sospensione dei lavori costituisce avviso di avvio di procedimento per l’adozione dei provvedimenti sanzionatori (ai sensi dell’art. 7 della L. n. 241/90).
• Nel dispositivo dell’atto deve essere indicata tale condizione, oltre alle altre informazioni previste, compresa la nomina del responsabile del procedimento.
• Sanzioni previste in caso di effettuazione dei lavori in assenza o in difformità – (Art. 6/bis del DPR n. 380/01 o legge regionale).
• L’esecuzione di opere o interventi edilizi, in assenza, in parziale o totale difformità, (fatte salve le ipotesi di tolleranza costruttiva) costituisce, come detto, violazione di carattere amministrativo.

(CILAS – Superbonus) – Sanzioni previste nel caso di opere in contrasto con gli strumenti urbanistici –

• Se l’intervento risulta essere in contrasto con gli strumenti urbanistici costituisce: Reato edilizio. (Art. 44/a DPR n. 380/01).

ATTENZIONE!

• L’esecuzione di opere, non previste dalla stessa CILA, o in difformità, (esclusa la tolleranza) anche nel silenzio dello Sportello unico, porta sempre in qualsiasi momento, anche a lavori ultimati, all’adozione dei provvedimenti sanzionatori previsti dal DPR n. 380/01, (o legge regionale).

(CILAS – Superbonus) – Sanatoria per le opere eseguite in assenza o difformità –

I lavori edili eseguiti in assenza della stessa, CILAS, in difformità totale o parziale, NON in contrasto con gli strumenti urbanistici, nonché dalla restante normativa sullo svolgimento dell’attività edilizia, anche sospesi con la prescritta ordinanza, possono essere ripresi e sanati, a richiesta del soggetto responsabile, previo pagamento della sanzione pecuniaria prevista come oblazione, di eventuali contributi, se dovuti, e contestuale presentazione di una (CILAS) ritardata in sanatoria o resa conforme alla disciplina.

Alcune regioni, come accennato, prevedono anche la rimessa in pristino, (se non è possibile conformare il titolo o accettarla in sanatoria).

(CILAS – Superbonus) – Autotutela del Comune –

L’efficacia può essere sospesa, anche in seguito all’inizio dei lavori, per gravi motivi. (Per abuso edilizio, in altre parole alla presenza di un pericolo o di un danno al patrimonio artistico e culturale, all’ambiente, alla salute e alla pubblica sicurezza o la difesa nazionale).

(CILAS – Superbonus) – Sicurezza sul lavoro –

Nell’apposito stampato unificato il titolare dovrà dichiarare che l’intervento ricade, o meno, nell’ambito di applicazione delle norme in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro con i necessari adempimenti relativi, ai rischi, all’entità del personale in cantiere, ai documenti di regolarità contributiva, alla notifica preliminare, ecc.

Riguardo a quest’ultima, il committente (o il responsabile dei lavori, prima dell’inizio dei lavori), la trasmette:

• Allo SPSAL dell’azienda ASL (competente per territorio).
• Alla direzione provinciale del lavoro territorialmente competenti.
• Al dirigente comunale titolare della vigilanza edilizia.

Nei casi seguenti:

3. Cantieri di cui all’articolo 90, comma 3. (In cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea).
4. Cantieri che, inizialmente non soggetti all’obbligo di notifica, ricadono nelle categorie di cui alla lettera a) per effetto di varianti sopravvenute in corso d’opera;
5. Cantieri in cui opera un’unica impresa la cui entità presunta di lavoro non sia inferiore a duecento uomini-giorno.

La mancata trasmissione della notifica preliminare comporta la mancata efficacia della (CILAS – Superbonus) e il dirigente comunale, su segnalazione degli organi di controllo, sospende il titolo abilitante e ordina l’immediata sospensione dei lavori fino all’adempimento omesso, che sarà comunicato dai citati organi di controllo, con l’applicazione della sanzione pecuniaria indicata.

Copia della notifica deve essere affissa in maniera visibile dall’esterno presso il cantiere e custodita a disposizione dell’organo di vigilanza territorialmente competente.

Comporta la sospensione dei lavori e la mancata efficacia della (CILAS – Superbonus) anche:

• L’ assenza del piano di sicurezza e coordinamento, (se previsto).
• L’assenza del fascicolo, (se previsto).
• L’impossibilità di acquisizione del Durc, (se dovuto).

(CILAS – Superbonus) – Oneri di urbanizzazioni (Art. 33 L. n. 108/21)

La normativa in questione, prevede che restano in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione, ove dovuti, in relazione alle varie discipline regionali e comunali.

(CILAS – Superbonus) – Diritti di segreteria –

Possono essere previsti i diritti di segreteria, dovuti per la presentazione della Comunicazione secondo la regione-

(CILAS – Superbonus) – Controlli a campione –

Le Regioni, nell’ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione o in percentuale, comprensivi del controllo dei lavori sul posto.

Adempimento obbligatorio da parte del dirigente dello Sportello unico per l’edilizia, (che può avvalersi dei propri tecnici o della polizia locale/municipale) il cui inadempimento potrebbe far sorgere responsabilità, anche di carattere penale, per omissione o ritardo di atti d’ufficio.

Avvertenza!

A fronte di discipline intersecanti di non facile interpretazione, stante la complessità di norme non suffragate da indirizzo operativo univoco, come si dice in questi casi, pur garantendo l’affidabilità di questa esposizione, le presenti note costituiscono sempre e soltanto l’interpretazione di questo sito, che può anche non coincidere con altre esposizioni e letture.

Diritti di Segreteria € 50,00

Moduli:

modulo CILA-Superbonus (word)

modulo CILA-Superbonus-Altri soggetti coinvolti (word)

modulo CILA-Superbonus (pdf)

modulo CILA-Superbonus-Altri soggetti coinvolti (pdf)

modulo CILA-Superbonus (pdf editabile)

modulo CILA-Superbonus-Altri soggetti coinvolti (pdf editabile)

 

Ulteriori informazioni sono reperibili al seguente link:

http://www.funzionepubblica.gov.it/articolo/ministro/04-08-2021/superbonus-libera-dalla-conferenza-unificata-al-modulo-cila