Chi possiede un’ampia terrazza spesso ha la tentazione di chiuderla parzialmente o totalmente: attenzione però agli edifici circostanti, questa operazione, quando possibile, deve tener conto anche delle distanze obbligate tra costruzioni!

A chiarire il caso interviene il Tar Toscana con la sentenza n. 738/2021.

I fatti in breve

Il proprietario di un albergo, ricadente in area paesaggisticamente vincolata, decideva di chiudere e coprire un terrazzo con alcune opere in muratura, senza richiedere i necessari permessi.

Successivamente il proprietario dell’albergo chiedeva una concessione edilizia in sanatoria (i fatti risalgono al 2009, oggi parliamo di permesso di costruire in sanatoria) che gli veniva rilasciata dal Comune dopo il parere favorevole della Soprintendenza.

Nel frattempo, il proprietario di un hotel confinante protestava e chiedeva l’annullamento della concessione in sanatoria, poiché:

• quel terrazzo, dopo i lavori di chiusura, avrebbe configurato una nuova costruzione con parete finestrata che non rispettava i 10 metri dal fronte dello stesso hotel, come prescritto dall’art. 9 del dm n. 1444/1968 e dalle norme tecniche attuative del regolamento urbanistico vigente;
• il richiedente del titolo in sanatoria avrebbe omesso di proposito l’indicazione della distanza della parete finestrata realizzata abusivamente rispetto alla parete frontistante dell’hotel.

Il Comune, pur avendo accertato che l’opera sanata non rispettava le distanze tra pareti finestrate, archiviava il procedimento sul presupposto che:

• il mancato rispetto della distanza minima non sarebbe stato determinato da una falsa rappresentazione dei fatti e dello stato dei luoghi imputabile all’istante della sanatoria ma da un difetto di rappresentazione della distanza dai fabbricati prospicienti;
• in capo allo stesso istante si sarebbe formato un legittimo affidamento circa l’intervenuta legittimazione dell’opera, anche in considerazione del considerevole lasso di tempo trascorso dal rilascio della concessione edilizia in sanatoria;
• l’intervento abusivo era stato mantenuto rigorosamente a filo della distanza della terrazza preesistente, costituente servitù di affaccio e di veduta.

Il proprietario dell’hotel vicino decideva, quindi, di far ricorso al Tar.

La sentenza del Tar Toscana

Il Tar chiarisce che, secondo la giurisprudenza, la copertura e la chiusura di una terrazza, con impiego, peraltro, anche di muratura, integra un intervento di nuova costruzione che comporta la irreversibile trasformazione del territorio ed è perciò soggetta all’obbligo di rispetto delle distanze minime tra edifici.

I giudici in particolare spiegano che:

in materia di distanze tra edifici, per nuova costruzione si deve intendere non solo la realizzazione ex novo di un fabbricato ma anche qualsiasi modificazione nella volumetria di un fabbricato precedente che ne comporti l’aumento della sagoma d’ingombro, direttamente incidendo sulla situazione degli spazi tra gli edifici esistenti, e ciò anche indipendentemente dalla realizzazione o meno di una maggiore volumetria e/o dall’utilizzabilità della stessa a fini abitativi; in particolare la sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante

I togati in conclusione, a proposito della supposta mendace rappresentazione dei luoghi e del tempo trascorso dal rilascio del titolo edilizio in sanatoria, chiariscono che anche l’omessa indicazione di un elemento essenziale ai fini della corretta valutazione della domanda di rilascio di un titolo edilizio può equivalere alla falsa rappresentazione dello stato dei luoghi, atteso che chi presenta istanza di autorizzazione, ha l’onere di accludere dati, documenti e misurazioni idonei a dare esatta contezza della situazione dei luoghi.

Ove invece si forniscano dati incompleti, non rispondenti alla superficie e al volume impegnati dalla progettata edificazione e comunque tali da fornire una errata rappresentazione dello stato dei luoghi, l’Amministrazione legittimamente interviene sul piano dell’autotutela e annulla d’ufficio il titolo abilitativo già rilasciato.

Pertanto, (a parere del Tar) stante la errata rappresentazione dello stato dei luoghi fornita in sede di presentazione della domanda del titolo in sanatoria (realizzata mediante l’omissione di informazioni rilevanti sulle distanze tra edifici) il Comune può procedere all’annullamento della concessione edilizia in sanatoria, nonostante sia trascorso un ampio lasso di tempo dal suo rilascio, ai sensi dell’art. 21 nonies, comma 2 bis della legge n. 241/1990.

Il ricorso è, quindi, accolto.