È necessario un aggiornamento di sintesi della normativa dopo la pubblicazione del DL n. 69 del 29 maggio 2024 (detto: Salva casa) contenente norme di modifica al Testo unico per l’edilizia, ed in particolar modo in questo caso, del cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari, senza opere edili, che vanno ad aggiungersi a quelle appena uscite riguardanti lo stesso mutamento d’utilizzo per la realizzazione di residenze o alloggi per gli studenti universitari.

Obiettivo della nuova legislazione

La nuova disciplina ha l’obiettivo di attuare un percorso semplificativo dal punto di vista burocratico per facilitare il cambio d’uso delle singole unità immobiliari anche fra diverse categorie funzionali.

Normativa: Modifiche al Testo unico per l’edilizia

• Art. 23 C. 1/ter DPR n. 380/01, (con le modifiche portate dall’art. 2 c. 1/c del decreto suddetto)

CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DELLE UNITA’ IMMOBILIARI (Art. 2 c. 1/c del DL n. 69 del 29 maggio 2024) (Decreto-legge da convertire entro il 28 luglio 2024) 1-ter. Sono altresì sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c) di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare SENZA OPERE, fra categorie funzionali

La nuova disciplina stabilisce che il mutamento di utilizzo di un’unità immobiliare, senza opere edili, all’interno della stessa categoria edilizia, (cambio cosiddetto orizzontale) e da una categoria all’altra (cambio cosiddetto verticale):

a) RESIDENZIALE (abitazione, dimora, domicilio, ecc.)

a)bis TURISTICO RICETTIVA (hotel, alberghi, pensioni, motel, ecc.);

b) PRODUTTIVA e DIREZIONALE (opifici, laboratori, uffici, circoli, cinema, ecc.).

c) COMMERCIALE (negozi, strutture, grandi magazzini, ecc.).

negli immobili esistenti nei centri abitati storici e nelle zone altre zone edificate totalmente o solo in parte del territorio comunale, comprese nelle zone:

• A: (Centro storico, artistico, ecc.)
• B: (Parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, e residenziali in espansione, )
• C: (Parti del territorio destinate a processi produttivi, ecc.)
• La categoria “D” (agricola) è esclusa dal provvedimento

previste dalla normativa, (che trovano poi l’esatto riferimento negli strumenti urbanistici), è ammesso con la presentazione della “SCIA”, nel rispetto delle condizioni delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici stessi di fissare specifiche condizioni, con modifiche agli stessi.

Cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare SENZA OPERE, all’interno DELLA STESSA CATEGORIA EDILIZIA

Come era già previsto anche prima di questo decreto, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso di un’unità immobiliare, (novità: ora anche di un intero immobile) all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

(Es.: da ufficio a magazzeno, da magazzeno a laboratorio, ecc.).

Cosa significa cambio di destinazione d’uso “SENZA OPERE”?

Si ritiene che l’espressione: “SENZA OPERE” non riguardi anche quelle che la legislazione le classifica come “Attività edilizia libera”, come, per esempio: l’intervento di manutenzione ordinaria, per motivi di carattere igienico – sanitario, o quello finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche, ecc.

Altrimenti il legislatore avrebbe dovuto dirlo espressamente: “Senza opere, comprese quelle rientranti nell’attività edilizia libera”, si aggiunge altresì, del resto, che le stesse possono essere effettuate in qualsiasi momento senza nulla chiedere al Comune.

Cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare conforme a QUELLO PREVALENTE DELLE ALTRE UNITÀ DEL FABBRICATO

Nuovamente il legislatore si esprime senza tenere in considerazione le realtà interpretative degli uffici tecnici, soprattutto delle piccole amministrazioni.

Stabilire che il mutamento dovrà essere finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare “conforme a quello prevalente” nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile, significa di fatto paralizzare, o comunque rendere difficoltosa l’interpretazione stessa.

Limitazione

Se l’espressione ha carattere ordinatorio, va bene, ma al contrario se ha carattere vincolante, significa limitare lo stesso cambio di utilizzo dell’unità immobiliare.

Se per esempio in un edificio vi sono cinque appartamenti, sei uffici e cinque laboratori, lo stesso cambio è ammesso solo per l’ufficio per diventare un appartamento, ma non per un appartamento diventare un ufficio o laboratorio.

Cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare POSTA AL PIANO TERRA

Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra, (negozi, pubblici esercizi, laboratori, ecc,) non trova applicazione questa normativa, il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio, in buona sostanza se è consentito dagli strumenti urbanistici, con i titoli abilitativi indicati dalla legislazione, secondo il cambio medesimo e le opere necessarie per la realizzazione.

Cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare IN ZONA AGRICOLA

Per le unità immobiliari poste in immobili situati nella zona “D” ovvero nella categoria agricola, rurale, non trova applicazione questa normativa.

Anche in questo caso eventuali mutamenti di utilizzo, possono avvenire soltanto nella osservanza delle previsioni degli strumenti urbanistici, con i titoli abilitativi previsti, secondo il cambio medesimo e le opere necessarie per la realizzazione.

Cambio d’uso senza il rispetto degli STANDARDS URBANISTICI

I cambi d’uso disciplinati da questa nuova disciplina non sono assoggettati al reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, né sono soggetti al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi prevista dagli strumenti urbanisti, così come recentemente anche per il cambio d’uso di unità immobiliari per reperire alloggi per gli universitari.

Devono rispettare però gli altri parametri (es.: distanze, altezza, ecc.).

Cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare con OPERE EDILI

Non rientrano altresì in questa nuova liberalizzazione tutti i mutamenti di destinazione d’uso delle unità immobiliari con la realizzazione di opere edili, se si escludono gli l’interventi rientranti nell’attività edilizia libera.

Per questi trova applicazione la normativa esistente, comprendente anche quella recentissima di reperimento alloggi per studenti delle istituzioni di formazione superiore.

Requisiti igienico sanitari dei locali

Nei progetti e lavori per la realizzazione delle nuove unità immobiliari sono richiesti i requisiti tecnico – dimensionali, dotazioni e servizi degli interventi ed il rispetto degli standard minimi previsti dalla specifica normativa.

Cambio d’uso ed i vincoli paesaggistici

Il cambio di destinazione d’uso in questione, senza opere, riguardante unità immobiliari all’interno dell’area protetta dal punto di vista paesistico non abbisogna dell’autorizzazione paesaggistica semplificata, senza modifica degli altri parametri edilizi, se invece viene effettuato su un fabbricato protetto dal punto di vista culturale abbisogna dell’autorizzazione paesaggistica ordinaria.

Cambio d’uso possibile senza il rispetto degli standards urbanistici

Gli alloggi realizzati, grazie a questa disciplina, non sono assoggettati al reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, né sono soggetti al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi prevista dagli strumenti urbanistici.

Devono rispettare però gli altri parametri edilizi, (es.: distanze, altezza, ecc.).

Cambio d’uso e categoria catastale – Oneri edilizi 

Qualora, a seguito del cambio d’uso il valore della rendita catastale dell’unità immobiliare dovesse variare in aumento, tale incremento si applica come da normativa vigente.

Si ritiene altresì siano dovuti, nel caso siano previsti nel caso specifico, gli oneri edilizi.

Cambio d’uso e i diversi vincoli

Il cambio di destinazione delle unità immobiliari ed anche degli edifici nel rispetto di questa nuova legislazione, così come anche per la creazione di alloggi universitari, NON può essere effettuato, in contrasto con i vari vincoli edilizi riguardanti i diversi beni da tutelare, nel rispetto delle norme paesaggistiche e culturali, già accennate.

Norme regionali e comunali – Salvaguardia 

Sono fatte salve le norme regionali e comunali che prevedono condizioni più favorevoli per il cambio di destinazione d’uso sopra specificato, consentono questi mutamenti con la CIL o CILA (ovvero che vengono inquadrati all’interno dell’attività edilizia libera).

Avvertenza:

A fronte di una disciplina di non facile interpretazione stante la complessità di norme, come si dice in questi casi, pur garantendo l’affidabilità di questo riassunto di sintesi, le presenti note costituiscono sempre e soltanto l’interpretazione di chi scrive, che può anche non coincidere con altre esposizioni e letture.