Quando c’è un ‘cambio di destinazione d’uso’, anche se viene realizzato senza opere edilizie nuove, il fatto che il passaggio avvenga tra categorie diverse (con aggravio, quindi, del carico urbanistico) non esenta dalla richiesta il permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c) del Testo Unico Edilizia.

Se ciò non avviene, siamo in presenza di abuso edilizio suscettibile di misure ripristinatorie.

Lo ha spiegato bene il Tar Catanzaro nella sentenza 98/2022 dello scorso 27 gennaio, che ha confermato la bontà dell’ordinanza comunale di demolizione per un’unità immobiliare che aveva appunto subito un cambio d’uso in assenza di titolo edilizio.

Non solo: nel caso specifico, il Tar ha anche precisato che:

• l’ordine di demolizione di opere abusive, avendo carattere reale, può essere irrogato, oltre che nei confronti del responsabile, anche nei confronti dell’attuale proprietario del bene estraneo all’abuso;
• il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo e giammai assistito da alcun titolo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell’abuso neanche nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino (Cons. Stato, Ad. Plen., 17 ottobre 2017, n. 9);
• l’inerzia del comune nell’esercizio di un potere/dovere finalizzato alla tutela di rilevanti finalità di interesse pubblico non è idonea a far divenire legittimo ciò che (l’edificazione sine titulo) è sin dall’origine illegittimo. Tale inerzia non può certamente radicare un affidamento di carattere “legittimo” in capo al proprietario dell’abuso, giammai destinatario di un atto amministrativo favorevole idoneo a ingenerare un’aspettativa giuridicamente qualificata.

Nel caso di specie, peraltro, è documentalmente provato che i ricorrenti fossero a conoscenza della difformità edilizia dell’immobile, visto che nell’atto di compravendita è ben specificato che si tratti di un locale di deposito e, nonostante ciò, essi lo hanno acquistato al fine di porvi la loro abitazione.

Cambio d’uso tra categorie diverse: alcuni esempi

Il riferimento normativo è l’art. 23-ter del dpr 380/2001, che ha definito come «mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale».

La medesima disposizione ha inoltre identificato cinque categorie funzionali così qualificate:

• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale.

Ai sensi dell’art. 32 del dpr 380/2001, il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria.

Alcuni esempi:

• da “servizi” di carattere privato destinazione prevalentemente residenziale;
• da abitazione ad uso studio (da abitazione ad ufficio senza opere murarie);
• piano interrato che da cantina passa a residenza;
• sottotetto da deposito a civile abitazione con installazione di impianti tecnologici e di arredi (impianto idrico, elettrico, di riscaldamento e TV satellitare; rivestimento di pareti con mattonelle negli ambienti cucina; rivestimento nei bagni e posa in opera di pezzi igienici; videocitofono; porte di ingresso blindate, ecc.).