Segnaliamo la sentenza 3115/2023 dello scorso 27 marzo del Consiglio di Stato in materia urbanistica, sicuramente di rilievo perché forniosce una lettura estensiva del concetto di edificio circostante ai fini del calcolo edilizio delle altezze consentite.

Palazzo Spada precisa che, allorquando la disciplina edilizia di riferimento individui l’altezza massima delle nuove costruzioni in relazione a quella degli edifici circostanti, deve aversi riguardo non solo ai manufatti preesistenti confinanti ma anche alle edificazioni che si trovano in un rapporto di ragionevole prossimità con il sedime oggetto del titolo edilizio, con il limite che il giudizio di comparazione non può estendersi all’intera zona o fascia territoriale o comparto nel cui ambito il sedime è ubicato.

Gli edifici circostanti

Il Consiglio di Stato ricorda che per gli edifici siti in zona omogenea B, l’art. 8 del DM 1444/1968 prevede che: “l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiari di cui all’art. 7”.

Al riguardo, per la definizione del concetto di “circostante o limitrofo” rileva la costante giurisprudenza (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 9 settembre 2014, n. 4553; 14 maggio 2014, n. 2469), secondo cui, in applicazione del criterio letterale (privilegiato dall’art. 12 delle preleggi), la locuzione “edifici circostanti” indica lessicalmente gli edifici che si trovano intorno all’area oggetto del permesso, senza a tali fini poter estendere l’area di interesse ad ulteriori concetti come zona o fasce territoriale o comparto.

Ciò nonostante, l’intento di restringere l’area di confronto non può essere portata all’estremo di poter ritenere rilevanti ai fini del calcolo dell’altezza ammissibile i soli edifici confinanti, trattandosi di locuzione di distinto significato oggettivamente riferibile ad un ambito più circoscritto.

In ragione di ciò, possono fungere da parametro ex art. 8 DM 1444/1968 le costruzioni (almeno tre), di altezza pari o superiore a quella di 12 metri, che, sebbene non confinanti con il terreno interessato dall’erigendo edificio, insistano nell’area circostante, comunque circoscritta e non eccessivamente estesa.

In definitiva, è inammissibile la censura fondata sul carattere di abitabilità del locale sottotetto, essa fondandosi su una congettura, ossia sull’ipotesi della mera futura possibilità di adibire ad abitazione il locale lavatoio.

Le regole per le distanze

Secondo Palazzo Spada, la disciplina da applicare in materia di distanze è sempre quella di cui all’art. 9, comma 1, n. 2, del DM 1444/1968 che prescrive, per i nuovi edifici, la distanza minima assoluta di dieci metri tra le pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Per costante giurisprudenza (ex multis, Cons. Stato, sez. IV, 31 marzo 2015, n. 1670), la funzione della norma è quella di assicurare che fra edifici frontistanti non si creino intercapedini dannose per la salubrità, in quanto tali da non permettere un adeguato afflusso di aria e di luce, essendo quindi volta alla salvaguardia delle imprescindibili esigenze igienico sanitarie.

Peraltro, le distanze tra fabbricati non si misurano in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare, perpendicolare ed ortogonale, in quanto, come detto, lo scopo perseguito dal legislatore è quello di evitare le intercapedini dannose (Cass. civ., sez. II, 25 giugno 1993, n. 7048).

Il caso specifico

Nel caso di specie, ‘chiude’ la sentenza, possono fungere da parametro ex art. 8 DM 1444/1968 le tre costruzioni, di altezza pari o superiore a quella di 12 metri, che, benchè non confinanti con il terreno interessato dall’erigendo edificio, insistevano nell’area circostante, comunque circoscritta e non eccessivamente estesa.