L’agibilità di un fabbricato si basa non solo sul rispetto delle regole del buon costruire e sull’osservanza di tutte quelle norme igienico-sanitarie che rendono sano l’utilizzo di un edificio, ma bisogna tener presente anche il rispetto della disciplina urbanistica-edilizia locale.

Il mancato rispetto di tali norme creerebbe un abuso edilizio che non può essere legittimato dalla sola attestazione di agibilità.

Il Consiglio di Stato chiarisce tali aspetti con la sentenza n. 3836/2021.

Il caso

Una società aveva realizzato un complesso artigianale attraverso una convenzione con il Comune che prevedeva nel progetto anche la costruzione di una strada pubblica.

La convenzione ricadeva in un piano di recupero adottato in sanatoria secondo l’art. 27 (Individuazione delle zone di recupero del patrimonio edilizio esistente) della legge n. 457/1978 (Norme per l’edilizia residenziale).

Successivamente, la società faceva istanza presso il Comune per il rilascio del certificato di agibilità (N.B. i fatti descritti risalgono al 2012. Ricordiamo che la normativa vigente prevede invece la SCA – Segnalazione Certificata di Agibilità).

Decorsi, quindi, i termini temporali di risposta dell’Ente, quando la società riteneva la richiesta di agibilità ormai consolidata per silenzio assenso, arrivava il rigetto da parte del Comune dell’istanza di rilascio del suddetto certificato.

Il motivo? Il complesso artigianale non era conforme alla disciplina urbanistico-edilizia a causa di quella strada pubblica prevista nel progetto assentito, che non era stata realizzata.

La società, quindi, decideva di far ricorso al Tar con la motivazione che l’edificio sarebbe risultato conforme alle norme igienico-sanitarie in virtù dell’agibilità consolidata tramite silenzio assenso del Comune.

Il Tar accoglieva il ricorso; il Comune decideva di ricorrere al Consiglio di Stato.

La sentenza del Consiglio di Stato

Palazzo Spada premette che quella strada non realizzata non sarebbe stata funzionale solo al fabbricato, ma avrebbe dovuto contribuire, con le opere già presenti, ad urbanizzare l’intero lotto.

Fatta questa premessa, i giudici spiegano che la normativa è passata dalla definizione di “abitabilità” più ristretta al concetto di salubrità degli immobili adibiti ad abitazione, al concetto più vasto di “agibilità” riferito a qualunque tipologia di edificio, non solo di natura abitativa.

Per questo motivo il rilascio del certificato di agibilità presuppone una molteplicità di valutazioni ulteriori rispetto a quelle che erano previste dal vecchio certificato di abitabilità.

Ne consegue che per i giudici:

la violazione di una convenzione accessiva ad un Piano attuativo urbanistico impatta sulla regolarità dei lavori eseguiti, condizionando la validità del titolo.

Essendo la agibilità la summa del possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, essa non può essere conseguita nel caso in cui il titolo edilizio sottostante, seppure esistente, non possa considerarsi efficace, sicché non ne è necessario il preventivo annullamento

In sintesi, la mancata realizzazione della strada, necessaria al completamento delle opere di urbanizzazione del lotto, come da progetto approvato, ha reso abusivo l’immobile che di conseguenza non poteva essere legittimato da un’agibilità limitata solo al rispetto dei requisiti igienico-sanitari.

Il ricorso è, quindi, accolto.