L’accorpamento di cubatura (o concentrazione di cubatura) richiede non solo l’omogeneità urbanistica dei fondi ma anche la loro contiguità nel senso che, seppur non necessariamente adiacenti, devono essere significativamente vicini.

E’ questa l’importante conclusione a cui arriva il Tar Campania nella recente sentenza 5737/2018 del 2 ottobre corso, che ha respinto il ricorso di una società immobiliare contro il diniego di un comune alla richiesta di permesso di costruire in sanatoria, per opere realizzate in difformità da un permesso di costruire precedentemente rilasciato per la costruzione di sette edifici.

La richiesta, come precisato nella relazione tecnica descrittiva di accompagnamento, riguardava un più ampio complesso edilizio, avendo la società realizzato ad oltre un chilometro di distanza dai sette edifici (ma nella stessa area di destinazione urbanistica) un altro edificio in assenza di permesso di costruire ed apportato a questi ultimi ampliamenti plano-volumetrici.

Accorpamento e cessione di cubatura: l’indirizzo giurisprudenziale

Per il Tar, sia che si tratti di accorpamento di cubatura (fra fondi dello stesso proprietario) che di cessione di cubatura (fra fondi di proprietari diversi) la contiguità non deve intendersi nel senso della contiguità fisica tra tutte le particelle catastali interessate alla nuova costruzione, bensì come effettiva e significativa vicinanza fra i fondi (ex multis, Consiglio di Stato, Sez. IV, 4 maggio 2006, n. 2446; Sez. V, 20 agosto 2013, n. 4195).

La ‘regola’ vale anche nel caso in cui le aree, pur appartenenti al medesimo proprietario, siano separate da elementi naturali o artificiali quali corsi d’acqua, strade, muraglioni o aree di proprietà altrui interposte, invece può prescindersi dal requisito della contiguità nel caso in cui oggetto dell’attività edilizia siano costruzioni da realizzare in zone agricole da un unico proprietario di una pluralità degli appezzamenti di terreno (Consiglio di Stato, Sez. IV, 5 gennaio 1984, n. 19).

Indi per cui, anche se l’accorpamento interviene per fondi con la stessa rilevanza urbanistica (come, appunto, nel caso di specie), non sussistono i requisiti di cui all’art.36 del Testo Unico Edilizia (accertamento di conformità).

In definitiva, per il Tar è legittimo quanto fatto dal comune, ovverosia il diniego del permesso di costruire in sanatoria giustificato col contrasto dell’intervento con le norme tecniche di attuazione del vigente piano regolatore generale, per le seguenti motivazioni: “al P.d.C. vengono accorpati al fine di raggiungere la cubatura necessari[a] lotti non contigui ma distanti qualche chilometro, pertanto neanche ragionevolmente vicini al fondo oggetto di edificazione. Inoltre la variante non sana in alcun modo il cambio di destinazione d’uso rilevata. Pertanto permangono e aumenti considerevoli di volumetria e superfice in contrasto con l’art. 32 comma 1 lett. b e c del DPR 380/01 smi, essendo stati gli immobili alienati come civile abitazione in contrasto con la  zona omogenea G3, in contrasto con la lett. a comma 1 dell’art. 32 citato“.

Accorpamento e cessione di cubatura: riepilogo delle casistiche

Ricordiamo che sono inammissibili le cessioni e gli accorpamenti di cubatura tra terreni ubicati in Comuni diversi ( T.A.R. Sicilia, Catania 24 aprile 2012, n. 1129) e tra fondi distanti oltre 300 metri ( Consiglio di Stato, Sezione VI, 14 aprile 2016, n. 1515).

Sono invece ammessi tali trasferimenti tra fondi distanti tra 21 e i 40 metri ( Tar Sicilia –Catania, n. 4113 del 2010), tra i 25 e i 30 metri (Tar Puglia –Lecce, n. 776 del 2012) e 35 metri ( Consiglio Stato, Sez. VI, n. 6734 del 2003).

Ovviamente, bisogna poi considerare le disposizioni degli strumenti urbanistici locali e la normativa regionale.