Una questione… di date. Ma anche di carte. Da un lato il proprietario di un immobile e dall’altro, come spesso accade, un’amministrazione comunale. Oggetto del contendere, una tettoia di legno diventata poi vano abitabile. E una richiesta di sanatoria di quasi 30 anni fa, negata dal Comune al vecchio proprietario, e negata anche in tempi più recenti al nuovo proprietario. Cerchiamo di capirne meglio analizzando la sentenza del Tar Lazio n. 8308/2021.

L’acquisto e la richiesta di sanatoria

L’uomo spiega ai giudici di aver acquistato il fabbricato quasi 30 anni fa. L’ex proprietario aveva inoltrato all’amministrazione comunale un’istanza di condono per un portico di legno al piano terra e per il primo piano, qualche mese dopo, un’integrazione per alcune pertinenze quali box e locale ad uso caldaia di 36 metri quadri. Il Comune, però, ha negato il condono sulla richiesta in integrazione.

Il titolo di proprietà

L’integrazione di condono edilizio è stata respinta, dal Comune, per la mancanza, nel titolo di proprietà, della descrizione dei fabbricati accessori all’abitazione, facendo quindi dedurre che questi sono stati realizzati successivamente alla richiesta di condono edilizio. Poi il portico di legno è stato trasformato in volume residenziale annesso all’abitazione principale. Ma dopo il primo diniego dal Comune, l’attuale proprietario ha ripristinato il portico di legno come da domanda di condono e per questo è stata rilasciato il permesso di costruire in sanatoria. Il Comune, quindi, ha respinto la domanda solo per gli accessori all’abitazione principale, in quanto realizzati dopo la prima richiesta di condono.

Accessori, atti e foto aeree

Il proprietario sostiene che gli accessori erano elencati già nel contratto di acquisto. Si parlava di un “locale caldaia”. E inoltre che questi accessori fossero presenti già 30 anni fa, lo si evince da un rilievo aerofogrammetrico e da fotografie dell’area, oltre ad essere confermata, la tesi, in una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Ma l’amministrazione non avrebbe trovato nulla in merito a queste segnalazioni. I giudici leggono le carte con attenzione: “È vero – dicono – che il diniego è riferito agli accessori annessi all’abitazione principale, ma non si parla mai del locale caldaia“. Non solo. Perché “la chiara descrizione del manufatto abusivo impedisce di trarre dalla mera indicazione della “superficie non residenziale” da condonare“.

L’onere della prova

Ormai è una questione consolidata quella che spetta al privato l’onere della prova “in ordine alla data della realizzazione dell’opera edilizia al fine di poter escludere al riguardo la necessità di rilascio del titolo edilizio per essere stata l’opera medesima realizzata secondo il regime originariamente previsto dall’art. 31, primo comma, della l. n. 1150 del 1942, ossia prima della novella introdotta dall’art. 10 della c.d. ‘legge ponte’ n. 765 del 1967“. Anche oggi, la giurisprudenza segue questa linea e quindi “la prova circa il tempo dell’ultimazione delle opere edilizie grava in via esclusiva sul privato, atteso che soltanto questi può fornire inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di quanto è stato costruito“. Nel caso analizzato, l’attuale proprietario non è riuscito a farlo. Non valgono né il rilievo aerofotogrammetrico o le fotografie dell’area interessata, in quanto non si riesce a percepire in alcun modo l’esistenza delle tettoie uso box, né la dichiarazione sostituiva, in quanto si parla di generici “lavori aggiuntivi sull’immobile”.

Silenzio-assenso sì, ma…

L’art. 35 della legge n .47/85 specifica che “decorso il termine perentorio di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda, quest’ultima si intende accolta ove l’interessato provveda al pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio ed alla presentazione all’ufficio tecnico erariale della documentazione necessaria all’accatastamento“. Ma badate bene, spiegano i giudici, il silenzio-assenso presuppone “la realizzazione di tutte le condizioni prescritte dalla legge per conseguire il titolo abilitativo, non essendo possibile per silentium ottenere più di quanto sarebbe possibile ottenere con un provvedimento espresso“. In assenza della prova della realizzazione di questi accessori oltre 30 anni fa, non si sarebbe mai potuto formare il silenzio-assenso sull’istanza di sanatoria. Per questo il ricorso è stato respinto.